Ein Rückmietverkauf („Sale-and-Lease-back“) ermöglicht es, das eigene Haus in eine große Einmalzahlung umzuwandeln und trotzdem weiter darin zu wohnen. Das Modell verschafft finanzielle Freiheit und Sicherheit im Alter: Sie erhalten sofort den Verkehrswert Ihrer Immobilie, müssen keine Modernisierungskosten mehr tragen und genießen vertraglich abgesicherten Kündigungs- und Planungsschutz. Dazu steht es Ihnen völlig frei, was Sie mit dem Geld machen, ob Sie Ihre Kinder beim Hauskauf unterstützen oder die nächsten 15 Jahre durchgehnd auf Reisen gehen.

Im Folgenden klären wir typische Irrtümer auf, erklären die Rechtsgrundlagen und geben Tipps, damit der Rückmietverkauf ein sicheres, positives Unterfangen für Sie wird.

Irrtum: „Ich bleibe Eigentümer oder Teileigentümer meiner Immobilie.“

Wirklichkeit: Beim Rückmietverkauf gehen 100 % des Eigentums auf den Käufer über. Sie werden nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags Mieter und verlieren die Eigentümerrechte (Verkauf, eigenmächtiger Umbau etc.)

Positiv: Im Gegenzug erhalten Sie den vollen Kaufpreis als Einmalzahlung und sind danach von allen finanziellen Lasten (Restschuld, Instandhaltungsrücklagen, Sanierungen) befreit. Das schafft sofort Liquidität und schuldenfreien Spielraum. Wenn Sie mindestens zwei Jahre in Ihrer Immobilie gelebt haben, ist der Kaufpreis für Sie vollständig steuerfrei (§ 23 Abs.1 EStG).

Tipp: Prüfen Sie im Kaufvertrag genau, wie mit Bestehender Hypothek verfahren wird – oft wird die Bank direkt ausbezahlt. Nutzen Sie die Liquidität klug (z.B. Schulden tilgen, Altersvorsorge stärken).

Irrtum: „Ich habe automatisch ein lebenslanges Wohnrecht.“

Wirklichkeit: Ein gesetzliches „Mietvertrag auf Lebenszeit“ gibt es nicht.

Rechtlich handelt es sich um einen ganz normalen, allerdings unbefristeten Mietvertrag mit besonderen Klauseln. Solange Sie Miete zahlen und vertragsgemäß wohnen, kann Ihr Vermieter nicht kündigen. Entscheidend ist, dass im Vertrag die ordentliche Kündigung (inklusive Eigenbedarf) wirksam ausgeschlossen wird. Dann kommt dem Mietvertrag faktisch einem lebenslangen Nutzungsrecht gleich.

Positiv: Ein unbefristeter Mietvertrag mit Kündigungsausschluss sichert Ihnen das Wohnrecht langfristig. Sie können jederzeit selbst mit Frist kündigen und ausziehen, während der Vermieter nur bei groben Vertragsverletzungen (zahlen Sie Miete pünktlich, ist dies ausgeschlossen) kündigen könnte. Sie können damit Ihre Lebensplanung ändern, ins Ausland ziehen oder in ein betreutes Wohnen wechseln.

Tipp: Achten Sie darauf, dass keine Eigenbedarfskündigung erklärt werden kann und der Vermieter auf sein Kündigungsrecht für Eigenbedarf für sich und etwaige Rechtsnachfolger verzichtet. Empfehlenswert ist eine notariell beurkundete Vereinbarung oder ein separater notarieller Mietvertrag, um Klarheit zu schaffen. Am besten ist es, den Mietvertrag mit dem Verkaufsvertrag gleich beim Notar mitzubeurkunden.

Dringend davon abzuraten ist, erst den Verkauf zu beurkunden und den Mietvertrag erst später mit dem Käufer zu vereinbaren, da der Käufer sich dann im Nachhinein dagegen sperren könnte.

Irrtum: „Die Miete kann der Käufer beliebig erhöhen.“

Wirklichkeit: Nein – Mietanpassungen lassen sich vertraglich weitgehend regeln. Typischerweise wird eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart. Dadurch ist festgelegt, wie und um wie viel die Kaltmiete steigt.

Die Verbraucherschutzzentrale weist darauf hin, dass Miethöhe und Mieterhöhungen vertraglich genau geprüft und begrenzt werden müssen.

Positiv: Diese Regelungen geben Ihnen Planungssicherheit: Sie können faire Bedingungen aushandeln und müssen sich nicht vor plötzlich steigenden Mieten fürchten.

Tipp: Lassen Sie sich Musterstaffeln und Indexvereinbarungen erklären.

Verhandeln Sie klar, wie hoch der Anstieg jährlich sein darf.

Irrtum: „Mir steht eine Rückkaufoption zu.“

Wirklichkeit: Rückkaufoptionen sind nicht automatisch Teil eines Rückmietvertrags. Fast alle Anbieter sehen keine Rückkaufklausel vor. Der Rückkauf der Immobilie müsste gesondert ausgehandelt und vertraglich verankert werden. Ohne solche Option behalten Sie kein Recht, das Haus zurückzukaufen.

Positiv: In der Regel wird eine vertragliche Rückkaufoption nicht ausgeübt, diese reduziert jedoch am Anfang den Kaufpreis. Statt in der Zukunft aufzukaufen, genießen Sie die Sicherheit einer Einmalzahlung und eine entsprechende finanzielle Freiheit.

Tipp: Wenn Sie einen späteren Rückkauf wünschen, sprechen Sie dies früh an. In manchen Teilverkaufs-Modellen (oder als Kompromiss) kann eine Rückkaufklausel vereinbart werden.

Irrtum: „Ein Rückmietverkauf ist riskant oder eine Abzocke.“

Wirklichkeit: Der Rückmietverkauf ist ein regulärer Eigentumsübergang mit Mietvertrag. Sie verkaufen Ihr Haus ganz normal und mieten es zurück. Modernisierungen oder gesetzliche Anforderungen (z.B. neue Heizung) müssen Sie nicht mehr zahlen. Prüfen Sie als Käufer selbst, ob Ihr Rückmietkäufer seriös ist: Woher kommt das Geld dieser Firma? Hat diese Firma eine tadellose Kommunikation, gehen Menschen ans Telefon, sind diese Menschen fachlich kompetent? Prüfen Sie auch öffentliche Bewertungen der jeweiligen Firmen. Alle Verträge unterliegen deutschem Recht und Verbraucherschutz, müssen aber trotzdem von Ihnen als Käufer sorgfältig geprüft werden.

Positiv: Sie erhalten den Verkehrswert der Immobilie und müssen sich um zukünftige Instandhaltungen keine Sorgen mehr machen. Im Idealfall senken Sie Ihre Gesamtkosten langfristig (keine Kreditrate, keine Sonderumlagen, keine Investitionen nach dem Heizungsgesetz oder der erzwungene Maßnahmen zur Co2-Einsparung).

Tipp: Achten Sie auf vertrauenswürdige Anbieter. Lassen Sie sich bei einem Rechtsanwalt über die Vertragskonditionen informieren.

Irrtum: „Ich kann weiter von einer Wertsteigerung profitieren.“

Wirklichkeit: Nach dem Verkauf tragen Sie keinen Vorteil (und kein Risiko) mehr für steigende oder fallende Immobilienpreise. Jeder Wertzuwachs gehört dem neuen Eigentümer. Sie sind nach Verkauf und Mietbeginn ausgeschlossen von künftigen Immobiliengewinnen.

Positiv: Dafür erhalten Sie schon heute das gesamte gebundene Kapital. Sie sichern sich Liquidität, ohne künftige Marktbewegungen zu riskieren. Für viele ist diese Planbarkeit viel wert: Sie wissen genau, was Ihnen das Haus heute wert ist.

Irrtum: „Ein notarieller Vertrag schützt mich automatisch.“

Wirklichkeit: Notarielle Beurkundung ist für den Verkauf Pflicht, nicht aber für den Mietvertrag. Im Kaufvertrag selbst sollten jedoch wichtige Mietdetails (Kündigungsverzicht, Staffelmiete etc.) stehen. Nur so sind Vertragsbestandteile unwiderruflich fixiert. Selbst bei Notarvertrag gilt: Die tatsächlichen Abläufe und Rechte richten sich nach den vereinbarten Klauseln.

Positiv: Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gewährleistet aber, dass Vertrag und Zahlungsabwicklung geprüft werden. So können Sie frühzeitig auf Risiken hingewiesen werden.

Tipp: Nutzen Sie die notarielle Phase ohne weitere Kosten: Lassen Sie den Kaufvertrag vor Beurkundung auf Mietbedingungen erweitern und lassen Sie sich alle Schutzklauseln vom Notar erläutern. Der Notar wird vom Käufer bezahlt aber arbeitet neutral für beide Seiten. Nutzen Sie diese kostenlose Beratung! Versteckte Passagen (z.B. einseitiges Kündigungsrecht für Käufer) müssen ausgeschlossen werden.

Irrtum: „Das Modell ist nur für Alte in Not.“

Wirklichkeit: Viele Anbieter zielen auf Senioren 65+ ab – schließlich geht es oft um Altersvorsorge. Aber grundsätzlich kann jeder mit eigenem Wohneigentum so Kapital freisetzen. Die Chancen stehen gut, wenn Sie keinen Bankkredit aufnehmen wollen oder können und sofort Geld benötigen. Auch jüngere Eigentümer mit speziellen Bedürfnissen (z.B. hohe Modernisierungskosten) nutzen den Rückmietverkauf. Prüfen Sie, ab wieviel Jahren Ihr Anbieter Verkäufer akzeptiert.

Positiv: Das Modell kombiniert Wohnen und Liquidität flexibel.. Es kann eine Alternative zum klassischen Bankkredit sein, insbesondere, wenn Banken wegen Alter, Selbständigkeit oder Bonität kein Darlehen vergeben. Dies kommt seit der Wohnungsbaukreditrichtlinie 2016 immer öfter vor, weil Sie den Kredit aus Sicht der Bank innerhalb ihrer statistischen Lebenserwartung vollständig tilgen können müssen, was mit 75 Jahren schwierig ist.

Tipp: Prüfen Sie, ob Ihr Lebensplan passt: Langfristig bleiben Sie Mieter, haben aber kein verwertbares Immobilieneigentum mehr. Wenn Sie die Immobilie doch später veräußern oder vererben möchten, ist vielleicht ein Teilverkauf besser.

Irrtum: „Der Rückmietverkauf ist immer teuer.“

Wirklichkeit: Es gibt Kosten (Notar, ggf. Makler, Grundbuch) wie bei jedem Immobiliengeschäft. Die monatliche Belastung (Miete) fällt oft ähnlich aus wie bei einem Teilverkauf (Nutzungsentgelt). Im Vergleich zu Banken fallen keine Zinsen an, sondern nur künftige Mietzahlungen.

Wichtig: Das erhaltene Kapital kann viel größer sein (fast 100 % des Marktwerts statt etwa 20–50 % beim Teilverkauf.

Positiv: Besonders im Alter müssen sie sich mit Kreditlaufzeiten und Kreditprolongationen nicht mehr befassen. Auch Zinsänderungen können Ihnen egal sein.

Tipp: Vergleichen Sie genau: Rechnen Sie durch, wie viel Sie netto als Einnahmen aus Renten und anderen Quellen erhalten versus die künftige Miete.

Typische Fallbeispiele

Beispiel 1 – Pensionärin:

Frau K. (82) möchte ihre Immobilie veräußern, um die Tochter mit zwei kleinen Kindern finanziell zu unterstützen. Sie möchte liebert mit warmer Hand geben als kalt zu vererben. Durch Rückmietverkauf erhält sie sofort 250.000 € und kann weiter in ihrem Haus wohnen. Vertraglich sichert sie sich gegen Mieterhöhungen ab und verhandelt, dass der Käufer alle Renovierungskosten trägt. So erfüllt sie ihren Wunsch, ohne ausziehen zu müssen und ermöglicht der Tochter frühzeitig ein gutes Leben.

Beispiel 2 – Pensionärin:

Frau K. (82) möchte ihre Immobilie veräußern, um Tochter finanziell zu unterstützen. Durch Rückmietverkauf erhält sie sofort 250.000 € und kann weiter wohnen. Vertraglich sichert sie sich gegen Mieterhöhungen ab und verhandelt, dass der Käufer alle Renovierungskosten trägt. So erfüllt sie ihren Wunsch, ohne ausziehen zu müssen.

Beispiel 3 – Versorgung der Erben:

Herr M. (77) verkauft sein Haus für 300.000 € und mietet es für monatlich 1150,- Euro zurück. Er kann damit alte Schulden ablösen und bleibt in der gewohnten Umgebung wohnen. Nach seinem Tod bleibt die Immobilie im Eigentum des Käufers und der Mietvertrag endet.

Die Kinder profitieren zwar nicht mehr vom Haus, doch die Auszahlungs-Summe wurde zuvor sinnvoll in einem ETF mit durchschnittlich 7% Rendite angelegt und bereichert die Erben.

Die Erben haben in diesem Fall den großen Vorteil, keine Diskussionen mit dem Finanzamt über den Wert des Hauses bei der Bemessung der Erbschaftssteuer zu haben, da Aktien immer mit dem Börsenwert am Tag des Todes des Erblassers bewertet werden, wobei immer der niedrigste festgestellte Wert an diesem Tag gilt. Das schafft erhebliche Rechtssicherheit für die Erben.

Sprechen Sie uns in einem Erstgespräch unter Tel. 040 244 249 500 an. Bei uns gehen echte Menschen ans Telefon, die sich auch bereits im Erstgespräch gut mit der Materie auskennen und auch Fachfragen kompetent beantworten können. Alle telefonischen Mitarbeiter sind bei Verkaufenaberbleiben fest angestellt. Wir arbeiten am Telefon weder mit künstlicher Intelligenz, noch mit externen Call-Centern.

Wir nehmen uns Zeit für Sie.