Rückmietverkauf statt Darlehen?

Warum Rentner bei der Darlehensaufnahme häufig auf Schwierigkeiten stoßen

Ein regelmäßiges Einkommen, eine wertvolle Immobilie – und trotzdem sagt die Bank Nein?

Viele Menschen gehen davon aus, dass die Aufnahme eines Kredits im Ruhestand grundsätzlich kein Problem sein dürfte. Schließlich wird die gesetzliche Rente regelmäßig und in der Regel lebenslang gezahlt. Besitzt der Antragsteller zusätzlich ein schuldenfreies Haus oder eine Eigentumswohnung, scheint die Finanzierung auf den ersten Blick sogar besonders gut abgesichert zu sein.

In der Praxis erleben Senioren jedoch häufig etwas anderes. Kreditanträge werden abgelehnt, die mögliche Darlehenssumme fällt deutlich geringer aus als erwartet oder die Bank verlangt eine vergleichsweise kurze Laufzeit und entsprechend hohe Monatsraten.

Das bedeutet nicht, dass Rentner keinen Kredit erhalten dürfen oder Banken ältere Menschen grundsätzlich ablehnen. Rechtlich gibt es keine allgemeine Altersgrenze, ab der eine Kreditaufnahme verboten wäre. Trotzdem kann das Lebensalter die Entscheidung mittelbar beeinflussen, weil Banken nicht nur die vorhandenen Sicherheiten betrachten, sondern vor allem prüfen müssen, ob die laufenden Raten über die gesamte Vertragsdauer voraussichtlich bezahlt werden können.

Die Bank muss die Rückzahlung realistisch einschätzen

Bevor eine Bank einen Verbraucherkredit vergibt, ist sie gesetzlich zu einer Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet. Nach § 505a des Bürgerlichen Gesetzbuches darf ein Darlehensvertrag nur abgeschlossen werden, wenn bei einem gewöhnlichen Verbraucherkredit keine erheblichen Zweifel an der Kreditwürdigkeit bestehen. Bei einem Immobilienkredit muss es wahrscheinlich sein, dass der Kreditnehmer seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllen kann.

Diese Prüfung soll Verbraucher vor einer Finanzierung schützen, die sie möglicherweise dauerhaft überfordert. Sie ist deshalb nicht bloß eine freiwillige Vorsichtsmaßnahme der Bank. Das Kreditinstitut muss sich ein Bild von den Einnahmen, den regelmäßigen Ausgaben, bestehenden Verbindlichkeiten und den sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen des Antragstellers machen. Bei einem Immobiliendarlehen darf sich die Entscheidung zudem nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie wertvoll genug ist, um das Darlehen abzusichern.

Genau dieser Punkt überrascht viele Immobilieneigentümer im Ruhestand. Ein Haus im Wert von beispielsweise 500.000 Euro ist zwar eine starke Sicherheit. Es beantwortet aber noch nicht die Frage, aus welchem laufenden Einkommen die monatlichen Zins- und Tilgungsraten bezahlt werden sollen. Die Bank darf daher nicht einfach unterstellen, dass die Immobilie im Notfall verkauft werden kann.

Das Einkommen ist sicher, aber häufig niedriger

Eine Rente gilt grundsätzlich als verlässliche Einnahme. Anders als ein Arbeitsverhältnis kann sie nicht aufgrund einer Kündigung plötzlich wegfallen. Dennoch liegt das verfügbare Einkommen im Ruhestand häufig unter dem früheren Erwerbseinkommen.

Für die Bank zählt nicht allein die Höhe der monatlichen Rente. Sie stellt dieser sämtliche laufenden Belastungen gegenüber: Wohnkosten, Versicherungen, Unterhaltsverpflichtungen, bestehende Kredite, Lebenshaltungskosten und einen angemessenen finanziellen Puffer. Bei Immobilien können darüber hinaus laufende Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.

Bleibt nach Abzug dieser Beträge nur ein begrenzter Überschuss, kann bereits eine eigentlich überschaubare Kreditrate als zu hoch bewertet werden. Besonders schwierig wird es, wenn nur eine kleine gesetzliche Rente vorhanden ist und das übrige Vermögen nahezu vollständig in der selbst bewohnten Immobilie steckt. Der Betroffene ist dann auf dem Papier vermögend, verfügt aber nur über wenig frei verfügbares Einkommen.

Eine kurze Laufzeit führt zu hohen Raten

Auch die gewünschte Laufzeit kann zum Problem werden. Je kürzer ein Darlehen zurückgezahlt werden soll, desto höher fällt normalerweise die monatliche Rate aus. Eine längere Laufzeit würde die monatliche Belastung zwar senken, sie verlängert aber zugleich den Zeitraum, für den die Bank die finanzielle Leistungsfähigkeit beurteilen muss.

Die gesetzlichen Leitlinien verlangen eine Prognose über den gesamten Zeitraum, in dem die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag erfüllt werden sollen. Je weiter diese Prognose in die Zukunft reicht, desto stärker muss die Bank mit Erfahrungswerten und Schätzungen arbeiten.

Das Alter darf deshalb nicht schematisch mit Zahlungsunfähigkeit gleichgesetzt werden. Es kann bei einer sehr langen Vertragsdauer jedoch Teil einer umfassenden Risikobetrachtung sein. Die Bank kann beispielsweise prüfen, ob die Finanzierung auch dann noch tragbar wäre, wenn bei einem Ehepaar künftig nur noch eine Rente zur Verfügung steht oder wenn zusätzliche Ausgaben entstehen.

In der Praxis entsteht daraus häufig ein Dilemma: Eine kurze Laufzeit verursacht eine hohe Rate, die nicht zur Rente passt. Eine lange Laufzeit senkt zwar die Rate, erhöht aber aus Sicht der Bank die Unsicherheit der langfristigen Planung.

Die Immobilie allein garantiert noch keinen Kredit

Viele ältere Eigentümer argumentieren nachvollziehbar:

„Mein Haus ist schuldenfrei. Die Bank hat doch praktisch kein Risiko.“

Bei einem Immobilienkredit kann die Immobilie tatsächlich als Sicherheit dienen. Üblicherweise wird dafür eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Sollte der Kredit dauerhaft nicht bedient werden, könnte die Bank grundsätzlich versuchen, ihre Forderung aus der Immobilie zu befriedigen.
Trotzdem soll eine Finanzierung nicht von Anfang an darauf angelegt sein, dass das Eigenheim später verwertet werden muss. Das Gesetz verlangt gerade eine Prüfung, ob der Kreditnehmer die Zahlungen voraussichtlich vertragsgemäß bis zu seinem Tod leisten kann. Der Immobilienwert darf die Prüfung des laufenden Einkommens daher nicht einfach ersetzen.
Für ältere Eigentümer ist das besonders relevant. Häufig möchten sie gerade deshalb einen Kredit aufnehmen, weil sie ihr Zuhause behalten und weiterhin darin wohnen wollen. Eine Finanzierung, die nur funktioniert, wenn das Haus später verkauft wird, würde diesem Wunsch widersprechen.

Darf eine Bank einen Kredit allein wegen des Alters ablehnen?

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz schützt grundsätzlich auch vor Benachteiligungen wegen des Alters. § 19 AGG nennt das Alter ausdrücklich als geschütztes Merkmal bei bestimmten zivilrechtlichen Geschäften.

Bei Kreditentscheidungen ist die rechtliche Bewertung allerdings nicht so einfach. Kreditverträge beruhen gerade auf einer individuellen Prüfung der Person und ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse und dazu gehört auch die Frage, wie lange der Kreditnehmer vermutlich noch arbeitet und den Kredit abbezahlen kann.

Eine Bank darf also nicht lediglich ein Vorurteil zugrunde legen, nach dem ältere Menschen grundsätzlich keine Kredite erhalten sollen. Sie kann einen Antrag aber ablehnen, wenn die Prüfung ergibt, dass Einkommen, Ausgaben, Laufzeit und Rückzahlungsfähigkeit nicht zusammenpassen und das passiert in der Realität reichlich häufig.

Warum die Kreditsuche im Alter belastend sein kann

Für ältere Eigentümer ist eine Kreditablehnung oft besonders enttäuschend. Viele haben ihr Haus über Jahrzehnte abbezahlt und empfinden es als schwer nachvollziehbar, dass dieses Vermögen nicht ohne Weiteres in Geld umgewandelt werden kann.

Hinzu kommt, dass der Kapitalbedarf häufig einen konkreten und sinnvollen Anlass hat: Das Badezimmer soll barrierefrei umgebaut werden, das Dach muss erneuert werden, oder die Familie soll für einen Hausbau oder etwas anderes unterstützt werden. Manchmal geht es auch schlicht darum, sich im Ruhestand mehr finanziellen Spielraum für Reisen oder Luxusgüter, wie ein Boot oder teure Autos zu schaffen.

Die Schwierigkeiten entstehen daher nicht unbedingt, weil kein Vermögen vorhanden ist. Vielmehr passen die klassischen Regeln eines Bankkredits nicht immer zur Lebenssituation eines Menschen, dessen Vermögen hauptsächlich aus der selbst genutzten Immobilie besteht.

Der Rückmietverkauf kann eine Alternative zum klassischen Kredit sein

Wenn ein Bankkredit nicht möglich oder wegen der monatlichen Belastung nicht gewünscht ist, kann ein Rückmietverkauf eine gut passende Alternative darstellen.

Dabei wird die Immobilie vollständig verkauft und gleichzeitig ein Mietvertrag abgeschlossen, sodass der bisherige Eigentümer weiterhin in seinem Zuhause wohnen kann.

Anders als bei einem Darlehen entstehen keine Kreditraten und keine Verpflichtung, einen aufgenommenen Betrag später zurückzuzahlen. Stattdessen erhält der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis und zahlt anschließend Miete. Das gebundene Immobilienvermögen wird damit in frei verfügbares Kapital umgewandelt.

Diese Lösung ist nicht mit einem Kredit gleichzusetzen. Der Verkäufer gibt sein Eigentum auf und wird zum Mieter. Gerade deshalb müssen Kaufpreis, Miethöhe, künftige Mietanpassungen, Kündigungsschutz und die Verteilung der Instandhaltungskosten sorgfältig geregelt werden.

Für Eigentümer, die vor allem Liquidität benötigen, weiterhin in ihrer vertrauten Umgebung leben möchten und keine Immobilie vererben müssen, kann der Rückmietverkauf dennoch eine nachvollziehbare Möglichkeit sein. Er umgeht einige der typischen Hürden der Kreditaufnahme: Es ist keine jahrelange Tilgung erforderlich, die monatliche Belastung besteht nicht aus Zins und Rückzahlung, und die Auszahlung hängt nicht von der klassischen Kreditwürdigkeitsprüfung einer Bank ab.

Sinnvoll erscheint es, verschiedene Alternativen parallel zu prüfen.

Sprechen Sie uns in einem Erstgespräch unter Tel. 040 244 249 500 an. Bei uns gehen echte Menschen ans Telefon, die sich auch bereits im Erstgespräch gut mit der Materie auskennen und auch Fachfragen kompetent beantworten können. Alle telefonischen Mitarbeiter sind bei Verkaufenaberbleiben fest angestellt. Wir arbeiten am Telefon weder mit künstlicher Intelligenz, noch mit externen Call-Centern.

Wir nehmen uns Zeit für Sie.