Kredit im Alter: Neue Hürden durch WIFSta?

Die Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik (WIFSta) ist eine von der Bundesbank erhobene Datensammlung über private Immobilienkredite. Das Ziel ist es, Risiken im Immobilienmarkt frühzeitig zu erkennen. Zu diesem Zweck melden Banken Kennzahlen wie Beleihungswert, Marktwert, Kreditvolumina, Laufzeiten, Zinsbindungen sowie Verhältniskennzahlen (z. B. Loan-to-Value) an die Aufsicht. Die so gewonnenen Daten fließen in Aufsichts- und Risikostudien ein und beeinflussen indirekt Kreditvergabestandards, da immer mehr Banken ihre Kreditvergabe an den Kriterien der WIFSta ausrichten.

Was die BaFin misst: Die neuen Prüfkriterien der Banken

Höhere Verschuldungsrelationen werden bei der Kreditprüfung zunehmend kritisch bewertet. Vor allem wird geprüft, ob das Verhältnis von Schuldendienst (Zins + Tilgung = Annuität) zum Einkommen passt:

• 35-jähriger Antragsteller (4.000 €/Monat Einkommen): Er erhält ein Darlehen über 300.000 € mit 25 Jahren Laufzeit zu 3 % Zinsen. Die monatliche Rate liegt bei ca. 1.420 €. Seine DSTI-Quote beträgt tragbare ~35 %.

• 65-jährige Antragstellerin (2.000 €/Monat Rente): Wegen der kurzen Restlaufzeit (z. B. 10 Jahre bis zum 75. Lebensjahr) müsste derselbe 300.000-€-Kredit mit rund 2.900 €/Monat getilgt werden. Das ergäbe eine DSTI-Quote von ~140 % – praktisch unmöglich.

Die Konsequenz: Realistisch erlaubt die Bank der 65-Jährigen meist nur noch einen deutlich kleineren Kreditrahmen von ca. 60.000 bis 80.000 €, damit die Monatsrate im geforderten DSTI-Rahmen bleibt.

Versteckte Altersdiskriminierung durch interne Risikomodelle?

Rechtlich ist eine direkte Diskriminierung nach Alter untersagt. EU-Richtlinien und das deutsche Kreditwesengesetz (KWG) betonen, dass allein das Alter kein Ablehnungsgrund sein darf – entscheidend bleibt die individuelle Rückzahlungsfähigkeit.

Dennoch bedeutet eine geringere Restlebensdauer faktisch höhere Ausfallrisiken für die Bank (z. B. bei Todesfall oder Pflegebedürftigkeit). Das Kreditvergaberecht erlaubt es Banken daher, das Alter indirekt als Risikofaktor zu berücksichtigen, sofern es mit geringerem Einkommen oder kürzeren Laufzeiten einhergeht.

Bei Banken mit internen Risikomodellen (IRB-Ansatz) führen ältere Kreditnehmer zu höheren Risikokosten und Eigenkapitalanforderungen. Das rechtfertigt aus Bankensicht strengere Konditionen, Höchstalter-Grenzen oder Zinsaufschläge.

Strikte Tilgungsvorgaben führen in die Kreditspirale

Um frühzeitig eine zu hohe Restschuld zu vermeiden, verlangen Banken von älteren Kunden oft eine überdurchschnittlich hohe Anfangstilgung. Dies erhöht die monatliche Annuität und treibt die DSTI-Quote weiter in die Höhe.

Zusammen mit der kürzeren Laufzeit entsteht eine Spirale: Anstatt eine längere Laufzeit zur Ratenreduzierung zu vereinbaren, wird der maximal mögliche Kreditbetrag immer weiter zusammengestrichen.

Die Alternative: Schuldenfrei Wohnen durch Rückmietverkauf

Wer im Alter Kapital für Modernisierungen, Barrierefreiheit oder Wünsche benötigt, stößt bei Banken somit oft auf verschlossene Türen – selbst wenn eine wertvolle Immobilie als Sicherheit vorhanden ist.

Ein möglicher Ausweg kann hier der Rückmietverkauf der eigenen Immobilie sein:

• Sie setzen das in der Immobilie gebundene Kapital auf einen Schlag frei, ohne Kredite aufnehmen zu müssen.

• Sie bleiben als Mieter mit Wohnrecht weiterhin in Ihrem vertrauten Zuhause wohnen.

• Ein großer Zusatzvorteil: Sie müssen sich nicht mehr um künftige Instandhaltungen, Reparaturen oder teure energetische Modernisierungen kümmern – dafür ist nach dem Verkauf vollumfänglich der neue Eigentümer zuständig.