Haus im Rückmietverkauf veräußert, Kaufpreis bleibt teilweise offen: Was ist fair und wer trägt das Risiko?

Verkaufen aber bleiben zahlt seit jeher den vereinbarten Kaufpreis beim Rückmietverkauf vollständig aus – so, wie es bei Immobilienkäufen üblich ist. Nun etablieren sich am Markt jedoch Modelle, bei denen sehr große Anteile (10 bis 60 % des Kaufpreises) nicht sofort ausgezahlt werden. Diese Beträge werden erst im Rahmen eines späteren Gesamtverkaufs mit dem ursprünglichen Verkäufer oder seinen Erben verrechnet. Trotzdem bezeichnen Konkurrenten dieses Vorgehen weiterhin als Rückmietverkauf.

Dieser Artikel untersucht, was sich hinter diesen neuen Modellen verbirgt und inwieweit sie ein erhebliches Ausfallrisiko für Verkäufer bedeuten.

Ein Konkurrenzanbieter zahlt trotz eines von Anfang an wirksamen Kaufvertrags im Extremfall bis zu 90 % des Kaufpreises erst bei Ableben oder Auszug des Verkäufers aus. Eine ungewöhnliche Konstruktion.

Auf seiner Webseite schreibt dieser Konkurrent am 20.10.2026:

Beim Rückmietverkauf wird der heutige Wert der Immobilie durch ein externes Gutachten ermittelt und der Kaufpreis in zwei Raten bezahlt. Die 1. Rate beträgt zwischen 10% und 60% des heutigen Werts, wobei sie mindestens 100.000 Euro betragen muss. Die anfallenden Kaufnebenkosten in Höhe von 12% werden von uns getragen, aber über die 2. Rate abgesichert. Die 2. Rate wird bei Auszug, spätestens bei Ableben, fällig. Diese entspricht dem heute noch nicht ausgezahlten Anteil des Immobilienwertes – plus einer möglichen anteiligen Wertsteigerung. Entwickelt sich der Wert jedoch negativ bzw. nicht ausreichend positiv, so verringert sich die 2. Rate um die nicht gedeckten Nebenkosten. Damit schützen wir uns vor einem drohenden Verlust. Im Gegenzug dazu erzielen wir aber auch erst einen Gewinn, wenn eine positive Wertentwicklung die Nebenkosten mit abdeckt.

Für Verkäufer betrifft dieser Unterschied nicht nur die sofort verfügbare Liquidität, sondern auch die grundlegende Sicherheit ihres Vermögens.

1. Vollständige Auszahlung oder langes Warten auf die zweite Rate

Wer sein Haus verkauft und zurückmietet, möchte häufig das darin gebundene Vermögen für den Ruhestand verfügbar machen. Doch wann das Geld tatsächlich ausgezahlt wird, unterscheidet sich am Markt erheblich.

Verkaufen aber bleiben setzt auf die vollständige Auszahlung des vereinbarten Kaufpreises direkt im Rahmen der Verkaufsabwicklung.

Bei einzelnen Konkurrenten beträgt die erste Rate dagegen lediglich 10 bis 60 Prozent des heutigen Immobilienwerts. Der Restbetrag wird erst bei Freiwerden der Immobilie fällig. Die Konkurrenz beschreibt diesen stehen gelassenen Betrag als eine Art Kapitalanlage mit Beteiligung an der zukünftigen Wertentwicklung.

Damit übernimmt der Verkäufer eine zusätzliche wirtschaftliche Rolle: Er gibt sein Eigentum vollständig ab, lässt aber einen erheblichen Teil der Gegenleistung beim Käufer stehen. Wirtschaftlich finanziert er den Erwerb somit ganz wesentlich mit.

2. Aus dem ehemaligen Immobilieneigentum wird eine Forderung

Lässt der Verkäufer sich auf solch eine Gestaltung ein, verkauft sein Haus, bekommt aber nur 10 bis 60 Prozent im ersten Schritt ausgezahlt, ist das Eigentum bereits übertragen und die Restkaufpreisforderung ungesichert.

Bei einer Insolvenz der zahlungspflichtigen Käufergesellschaft ist der Verkäufer grundsätzlich nur Insolvenzgläubiger nach Paragraph 38 Insolvenzordnung. Eine im notariellen Kaufvertrag festgehaltene Zahlungspflicht verschafft für sich genommen keinen bevorzugten Zugriff auf das Haus oder dessen Verwertungserlös.

Die Folge kann sein, dass der Verkäufer nur einen Bruchteil seiner Forderung erhält. Auch ein vollständiger Ausfall ist möglich. Wie hoch eine Auszahlung ausfällt, hängt von der Insolvenzmasse und den konkurrierenden Ansprüchen ab. Die Forderung besteht rechtlich weiter – ihre wirtschaftliche Werthaltigkeit kann dennoch erheblich sinken.

Ein gesichertes Wohnungsrecht löst dieses Problem nicht automatisch. Es betrifft lediglich die Nutzung der Immobilie. Die Sicherung des noch offenen Kaufpreises ist eine eigenständige Aufgabe.

3. Die zweite Rate trägt zusätzlich ein Wertentwicklungsrisiko

Nach den veröffentlichten Bedingungen der Konkurrenz kann die zweite Rate außerdem um nicht gedeckte Kaufnebenkosten gekürzt werden, wenn der Immobilienwert nicht ausreichend steigt oder fällt. Dieses Risiko besteht unabhängig von einer Insolvenz.

Eine mögliche Wertsteigerungsbeteiligung ist deshalb nicht mit einer garantierten Auszahlung gleichzusetzen, wie sie bei Verkaufen aber bleiben vollzogen wird.

Aus Verkäufersicht müssen somit zwei Fragen beantwortet werden:

• Wie hoch wird die zweite Rate nach der vertraglichen Berechnung tatsächlich sein?
• Kann der Käufer sie bei Fälligkeit in vielen Jahren überhaupt noch bezahlen?

4. Die Verkäuferperspektive: Verfügbarkeit und Sicherheit haben einen eigenen Wert

Für Menschen, deren Haus einen wesentlichen Teil ihrer Altersvorsorge ausmacht, ist eine langfristig ungesicherte Kaufpreisforderung ein erheblicher Nachteil. Der Verkäufer bindet sein Vermögen an die Zahlungsfähigkeit einer Käufergesellschaft, während er selbst weiterhin laufende Ausgaben und Mietzahlungen bestreiten muss.

Im hier untersuchten Punkt hat die vollständige Auszahlung bei Verkaufen aber bleiben daher einen klaren strukturellen Vorteil: Nach Zahlungseingang hängt kein aufgeschobener Restkaufpreis mehr von der künftigen Zahlungsfähigkeit des Käufers ab.

Wer sein Haus vollständig überträgt, sollte genau wissen, welchen Teil des Erlöses er tatsächlich erhält – und für welchen Teil er über Jahre hinweg Gläubiger bleibt.