Was passiert beim Rückmietverkauf, wenn der Käufer insolvent wird?

Eine berechtigte Sorge – aber nicht zwangsläufig ein Grund gegen den Rückmietverkauf

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft und anschließend als Mieter darin wohnen bleibt, trifft eine weitreichende Entscheidung. Viele Eigentümer stellen deshalb eine ganz konkrete Frage:

“Was passiert eigentlich, wenn der Käufer später insolvent wird?”

Schließlich geht es nicht nur um Geld, sondern auch um das eigene Zuhause. Niemand möchte erleben, dass der neue Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gerät und dadurch die eigene Wohnsituation gefährdet wird.

Die gute Nachricht lautet: Eine Insolvenz des Käufers bedeutet nicht automatisch, dass der ehemalige Eigentümer ausziehen muss oder seinen Mietvertrag verliert. Das deutsche Recht sieht für solche Fälle verschiedene Schutzmechanismen vor. Dennoch lohnt es sich, bereits vor Vertragsabschluss genau hinzusehen.

Eigentümerwechsel bedeutet nicht automatisch Vertragsende

Mit dem Abschluss eines Rückmietverkaufs geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über. Gleichzeitig wird zwischen Verkäufer und Käufer ein Mietvertrag geschlossen, der regelt, dass der bisherige Eigentümer weiterhin in seinem Zuhause wohnen bleibt.

Gerät der Käufer später in eine wirtschaftliche Krise oder wird sogar ein Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt dieser Mietvertrag grundsätzlich bestehen.

Das liegt daran, dass Mietverträge nicht automatisch durch eine Insolvenz beendet werden. Der Insolvenzverwalter tritt vielmehr in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Für den Mieter ändert sich zunächst wenig: Die vereinbarte Miete ist weiterhin zu zahlen, der Vertrag gilt grundsätzlich unverändert fort.

Wird die Immobilie verkauft?

Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens kann es allerdings sein, dass die Immobilie verkauft wird, um Gläubiger zu befriedigen.

Für viele Eigentümer klingt das zunächst beunruhigend. Tatsächlich gilt jedoch ein wichtiger Grundsatz des deutschen Mietrechts:

“Kauf bricht nicht Miete.”

Dieser Grundsatz ist in § 566 BGB geregelt. Er bedeutet, dass ein Käufer einer vermieteten Immobilie automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Der neue Eigentümer übernimmt also sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Der Mietvertrag endet nicht dadurch, dass die Immobilie verkauft wird.

Für den ehemaligen Eigentümer, der nun Mieter ist, bedeutet das:

Er darf grundsätzlich weiterhin in der Immobilie wohnen. Lediglich der Vermieter wechselt.

Kann der neue Eigentümer kündigen?

Auch diese Sorge ist weit verbreitet.
Die Antwort lautet: Nicht einfach deshalb, weil sich der Eigentümer geändert hat.
Ein bestehender Mietvertrag genießt grundsätzlich denselben gesetzlichen Kündigungsschutz wie jeder andere Wohnraummietvertrag.

Eine Kündigung ist deshalb nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören beispielsweise:

• Eigenbedarf,
• erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters,
• oder andere gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe.

Der bloße Verkauf der Immobilie oder die Insolvenz des bisherigen Eigentümers reichen dagegen nicht aus, um den Mietvertrag zu beenden.

Entscheidend ist die Gestaltung des Mietvertrags

Wie gut ein Verkäufer tatsächlich abgesichert ist, hängt wesentlich von den vertraglichen Vereinbarungen ab.

Je sorgfältiger diese Punkte ausgestaltet sind, desto größer ist die Rechtssicherheit für den ehemaligen Eigentümer.

In manchen Fällen wird neben dem Mietvertrag zusätzlich ein dingliches Wohnungsrecht vereinbart. Ein solches Recht wird nicht lediglich im Mietvertrag festgehalten, sondern im Grundbuch eingetragen.

Der Vorteil: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht wirkt grundsätzlich auch gegenüber späteren Eigentümern. Es bleibt daher regelmäßig bestehen, selbst wenn die Immobilie verkauft oder im Rahmen einer Insolvenz verwertet wird.

Ob ein Mietvertrag allein ausreicht oder zusätzlich ein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht sinnvoll ist, hängt von der jeweiligen Gestaltung des Rückmietverkaufs ab.

Kann die Miete plötzlich erhöht werden?

Auch hier gilt: Nicht wegen einer Insolvenz.
Die Miethöhe richtet sich ausschließlich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag und den gesetzlichen Vorschriften.

Ein neuer Eigentümer kann die Miete daher nicht beliebig erhöhen. Zulässig sind lediglich die gesetzlich vorgesehenen oder vertraglich vereinbarten Möglichkeiten einer Mietanpassung.

Insolvenz ist selten – gute Vertragsgestaltung ist wichtig

Viele Eigentümer befürchten, dass eine Insolvenz des Käufers zwangsläufig auch ihre eigene Wohnsituation gefährdet.

Tatsächlich sind professionelle Anbieter von Rückmietverkäufen regelmäßig langfristig am Bestand ihrer Immobilien interessiert. Dazu kaufen die Rückmietkäufer die Immobilien regelmäßig mit sog. Objektgesellschaften, die keinen operativen Geschäftsbetrieb haben und als einzigen Geschäftszweck nur die Immobilien verwalten. Dies verringert das Risiko einer Insolvenz.

In der Verkaufenaberbleiben-Gruppe sind diese Gesellschaften als unterschiedliche GmbHs strukturiert und heissen z.B. VAB1 GmbH, VAB2 GmbH, u.s.w.

Andere Marktteilnehmer strukturieren ähnliche Objektgesellschaften teilweise als GmbH & Co KG, was das Insolvenzrisiko erhöht, da häufig eine einzige GmbH als haftender Komplementär mit einmalig 25.000,- Euro Haftungskapital für diverse Objektgesellschaften haftet.

Viele Eigentümer befürchten, dass sie bei einer Insolvenz des Käufers automatisch ihr Zuhause verlieren. Diese Sorge ist verständlich, entspricht aber regelmäßig nicht der Rechtslage. Weder die Insolvenz des Käufers noch der spätere Verkauf der Immobilie führen automatisch zur Beendigung des Mietvertrags. Selbst wenn der Insolvenzverwalter die Immobilie veräußert, tritt der Erwerber grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Auch ein Erwerber kann ein Wohnraummietverhältnis nicht ohne gesetzlichen Kündigungsgrund beenden.

Sprechen Sie uns in einem Erstgespräch unter Tel. 040 244 249 500 an. Bei uns gehen echte Menschen ans Telefon, die sich auch bereits im Erstgespräch gut mit der Materie auskennen und auch Fachfragen kompetent beantworten können. Alle telefonischen Mitarbeiter sind bei Verkaufenaberbleiben fest angestellt. Wir arbeiten am Telefon weder mit künstlicher Intelligenz, noch mit externen Call-Centern.

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