Problemimmobilie verkaufen & trotzdem wohnen bleiben: So hilft der Rückmietverkauf

Ein Wasserschaden, eine Scheidung oder eine nicht mehr tragbare Finanzierung – es gibt viele Gründe, warum eine Immobilie plötzlich zur Last wird. Im schlimmsten Fall droht sogar die Zwangsversteigerung.

Doch selbst in schwierigen Situationen gibt es Lösungen: Ein Rückmietverkauf ermöglicht es Ihnen, gebundenes Kapital freizusetzen und trotzdem in Ihrem Zuhause oder Ihrem Betrieb zu bleiben.

Ob ein Verkauf mit anschließender Rückmiete in Ihrem Fall möglich ist, hängt von den Schulden, dem Zustand der Immobilie und der künftigen Mietbelastung ab.

1. Was macht eine Immobilie zur Problemimmobilie?

Der Begriff klingt hart, aber eine Problemimmobilie ist keineswegs immer ein Abbruchhaus. Häufig sind es äußere Umstände, die den Verkauf oder die Nutzung erschweren:

• Energetischer Sanierungsstau: Häuser der Energieklasse G oder H lassen sich oft schwer über Banken finanzieren. Banken fordern für Kredite heute meist Sanierungspläne auf mindestens Klasse F.
• Bauliche Mängel: Ein undichtes Dach, Feuchtigkeit im Keller oder ein Reparaturstau über viele Jahre hinweg verursachen hohe Kosten.
• Veränderte Lebensumstände: Die Immobilie ist top in Schuss, aber die finanzielle oder persönliche Situation der Eigentümer hat sich drastisch verändert.

Unser Ansatz: Für uns zählt das Gesamtbild. Wir prüfen individuell: Welche Hürden gibt es wirklich und wie lässt sich ein fairer Verkauf mit Mietvertrag gestalten?

2. Wie funktioniert der Rückmietverkauf?

Das Prinzip ist simpel und sichert Ihre Wohnsituation:

1. Verkauf der Immobilie: Sie verkaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung vollständig.
2. Kredit- & Schuldenablöse: Aus dem Kaufpreis werden bestehende Hypotheken und Verbindlichkeiten getilgt.
3. Mietvertrag sichern: Sie schließen gleichzeitig einen Mietvertrag ab. Wichtig: Dieser ist für uns als Käufer unkündbar.

Zwei Faktoren sind dabei entscheidend:

1. Reicht der Kaufpreis aus, um alle nötigen Schulden abzulösen?
2. Ist die spätere Miete inklusive Nebenkosten dauerhaft für Sie bezahlbar?

3. In welchen Fällen kommt ein Ankauf infrage?

Wir prüfen Ankäufe auch in scheinbar aussichtslosen Lagen:

Bereits laufende Zwangsversteigerung

Selbst wenn die Beschlagnahme schon im Grundbuch steht, ist ein freihändiger Verkauf oft noch möglich.
Wichtig: Ein Kaufvertrag allein stoppt die Versteigerung nicht! Eine Einstellung muss mit dem Gläubiger abgestimmt werden. Nennen Sie uns bereits feststehende Versteigerungstermine daher direkt beim ersten Kontakt.

Wasserschäden, Feuchtigkeit & Sanierungsstau

Ein Rohrbruch, Schimmel oder eine defekte Heizung überfordern Eigentümer oft finanziell. Der Zustand fließt in die Kaufpreisbewertung ein. Falls Sie während der Arbeiten kurzfristig ausziehen müssen, planen wir auch das gemeinsam mit Ihnen.

Trennung oder Scheidung

Zwei Haushalte nach einer Trennung sind teuer. Möchte ein Partner mit den Kindern im Haus bleiben, fehlt meist das Geld zur Auszahlung des anderen. Der Rückmietverkauf löst die Schulden ab und der verbleibende Partner mietet die Immobilie einfach weiter.

Jobverlust, Krankheit oder Erwerbsunfähigkeit

Wenn das Einkommen plötzlich sinkt, passt die alte Ratenzahlung nicht mehr. Weil das vertraute Umfeld Halt gibt, ermöglicht der Rückmietverkauf den Verbleib in den eigenen vier Wänden. Maßgeblich ist hierbei das langfristig verfügbare Einkommen.

Todesfall in der Familie

Fällt ein Einkommen weg, werden Hauskosten und Kreditraten für den Hinterbliebenen schnell zur Überlastung. Ein Verkauf mit Rückmiete ordnet die Finanzen neu, ohne dass Erinnerungen aufgegeben werden müssen.

Höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindung aus oder steht der Ruhestand bevor, steigen oft die monatlichen Raten. Wer keinen neuen Kredit mehr aufnehmen kann oder möchte, findet im Rückmietverkauf eine nachhaltige Alternative.

Erbe auszahlen ohne Eigenkapital

Möchte ein Erbe wohnen bleiben, die anderen Miterben aber ausgezahlt werden, hilft der gemeinsam vereinbarte Verkauf mit anschließender Vermietung an den Bewohner.

Selbstständigkeit & Gewerbeimmobilien

Neben Wohnhäusern kaufen wir auch Gewerbe- und gemischt genutzte Objekte (z. B. Werkstätten, Büros, Hallen). Sie setzen gebundenes Kapital für Ihr Unternehmen frei und nutzen die Flächen als Mieter einfach weiter.

4. Worauf kommt es bei der Prüfung an?

Für eine schnelle Erstabschätzung benötigen wir wenige Grunddaten:

1. Zur Immobilie: Lage, Größe, Nutzung und Mängel/Schäden.
2. Zur Finanzierung: Restschulden, Rückstände, Belastungen.
3. Zu den Personen: Eigentümer, Miteigentümer, Erben.
4. Zum Zeitdruck: Fristen, Kündigungen oder gerichtliche Termine.
5. Zukunft: Welches monatliche Budget steht für die Miete zur Verfügung?

Kündigungsschutz ist Pflicht: Achten Sie bei einem Rückmietverkauf immer darauf, dass Miethöhe, Kündigungsschutz und Regeln zu Mängeln im Mietvertrag wasserdicht vereinbart sind.