Wie wichtig ist der Mindestgewinn beim Teilverkauf?

Der Mindestgewinn beim Teilverkauf einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor, der die Attraktivität und die Rentabilität dieses Modells sowohl für den Anbieter als auch für den Immobilieneigentümer stark beeinflusst.

Was ist der Mindestgewinn beim Teilverkauf?

“Mindestgewinn” bedeutet, dass der Anbieter eines Teilverkaufs vom ehemaligen Verkäufer auch dann einen Gewinn beanspruchen kann, wenn die Immobilie im späteren Gesamtverkauf mit Verlust verkauft werden muss. Teilweise verlangen einige Anbieter 15%, 17% oder sogar 22% als garantierten Mindestgewinn bei der späteren Verteilung des Erlöses.

Ein Beispiel:

Beispiel: Ein Teilkäufer wertet eine Immobilie hoch mit einem Verkehrswert von 1 Mio Euro ein und erwirbt 50% für 500.000 €. Fünf Jahre später kann der Anbieter im Gesamtverkauf jedoch nur 700.000,- € erlösen.

Normalerweise würde nun jede Partei 350.000 € von diesem Erlös beanspruchen können. Der Teilverkaufanbieter hatte sich jedoch in der Erlösverteilung 117% Mindestgewinn von seiner ursprünglichen Investition zusichern lassen.

In der Verteilung erhält der Teilverkaufanbieter daher nun 585.000 € und der ursprüngliche Verkäufer nur noch 125.000 €. Die Mindestgewinnklausel führt also in diesem Beispiel dazu, dass der Teilverkaufanbieter für denselben Anteil am Ende mehr als das vierfache erhält, wie der ursprüngliche Verkäufer für denselben Anteil.

Eine unfaire Regelung

Aus Sicht von Verkaufen aber bleiben eine unfaire Regelung. Wir vereinbaren daher einen Mindestgewinn von 0,- € im Vertrag und lassen uns beim Gesamtverkauf nur die ursprünglichen Ankaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) aus dem Gesamtverkaufserlös erstatten, wobei diese auch noch bei 7,5% gedeckelt sind. Interne Kosten oder Marketingkosten lässt sich Verkaufenaberbleiben gar nicht erstatten.

Die wesentlichen Punkte zur Relevanz des Mindestgewinns

1. Schutz des Anbieters

• Sicherstellung der Rentabilität:
  Einige Anbieter von Teilverkaufsmodellen wollen sicherstellen, dass sie beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie einen Gewinn erzielen, um eigene Marketingkosten zu decken.
• Risikominimierung:
  Der Mindestgewinn hilft dem Anbieter, das Risiko zu minimieren, indem er eine auskömmliche Rendite garantiert, unabhängig davon, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt oder wie hoch er die Immobilie am Anfang bewertet. Gerade auch absichtliche hohe Bewertungen können Kunden ködern und dem Kunden am Ende hohe Verluste bescheren, die er anfangs nicht für möglich gehalten hätte.

2. Auswirkung auf den Immobilieneigentümer

• Reduzierter Anteil am zukünftigen Wertzuwachs:
  Der Mindestgewinn bedeutet, dass der Immobilieneigentümer bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilie einen geringeren Anteil aus dem Erlös der Immobilie erhält, da ein fester Betrag oder Prozentsatz bereits dem Teilverkäufer zusteht.
• Eingeschränkte Flexibilität:
  Der Eigentümer muss den Mindestgewinn bei der Entscheidung über den Gesamtverkauf berücksichtigen. Er darf sich vor allem nicht von hohen Bewertungen blenden lassen sondern sollte seine Kalkulation immer anhand von Beispielen und auch unter der Annahme eines fallenden Immobilienmarktes durchrechnen.

3. Vertragsgestaltung und Transparenz

• Klarheit im Vertrag:
  Der Mindestgewinn und seine Berechnung müssen im Vertrag klar definiert sein. Es sollte transparent gemacht werden, wie der Mindestgewinn ermittelt wird und welche Auswirkungen er auf den endgültigen Erlös des Eigentümers hat. Beispiele sind hier hilfreich.
• Beratung und Bewusstsein:
  Eigentümer sollten sich des Mindestgewinns bewusst sein und verstehen, wie er ihre finanzielle Situation beeinflussen könnte. Eine sorgfältige Beratung durch einen Rechtsanwalt ist wichtig, um informierte Entscheidungen zu treffen.
• Verbraucherzentrale Hamburg:
  Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt vor der Vereinbarung eines hohen Mindestgewinnes, da sich durch ein übertrieben hohe Bewertung der Immobilie am Anfang ein hohes Nutzungsentgelt ergeben kann und die Erlösverteilung beim späteren Gesamtverkauf sehr unfair werden kann. Eine kostengünstige Beratung bei der Verbraucherzentrale ist daher immer zusätzlich zu empfehlen.

Zusammenfassung

Der Mindestgewinn beim Teilverkauf ist ein oft gefährlicher Mechanismus, der den Teilverkaufanbieter schützt und den Verkäufer unverhältnismäßig belasten kann. Seine Relevanz liegt in der Sicherstellung der Rentabilität für den Teilverkaufanbieter und der potenziellen Haftung des Eigentümers bei einer späteren Veräußerung der Immobilie. Es ist wichtig, diesen Aspekt genau zu verstehen und zu berücksichtigen, bevor man sich auf einen Teilverkauf einlässt. Verkaufenaberbleiben verzichtet daher auf jeden Mindestgewinn und lässt sich nur die ursprünglichen Ankaufnebenkosten (gedeckelt bei 7,5%) erstatten.