Welche steuerlichen Auswirkungen hat der Teilverkauf?

Immer wieder stellen Menschen über 65 Jahren, die ihr Haus im Wege des Teilverkaufs oder der Leibrente verkaufen wollen, die Frage nach steuerlichen Auswirkungen eines Teilverkaufes. Oft haben sie gehört, dass bei der Leibrente steuerliche Probleme entstehen können und sorgen sich um diese nun auch beim Teilverkauf.

Die Zehn-Jahres-Regel

Die gute Nachricht: In fast allen Fällen bestehen beim Teilverkauf keine steuerlichen Nachteile, denn fast immer greift die Zehn-Jahres-Regel: Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) vor, nach Ablauf von zehn Jahren ist der Veräußerungserlös dagegen grundsätzlich steuerfrei. Hierbei zählt ein Teilverkauf gleich, wie ein Gesamtverkauf, da der Bruchteil aus Sicht der Finanzverwaltung nicht anders betrachtet wird, wie ein ganzes Grundstück. Berechnet wird die Frist grundsätzlich nach den Zeitpunkten, zu denen die notariellen Verträge abgeschlossen wurden. Nicht maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Unerheblich ist auch, wann der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen wird oder wann das wirtschaftliche Eigentum übergeht.

Sonderfall 1:

Ein Verkäufer möchte am 1.1.2023 einen Teilverkauf beurkunden, hat das Grundstück aber selbst als Baugrundstück im Jahr 2005 zunächst ohne Bebauung gekauft und erst im Jahr 2016 ein Haus darauf errichtet. Wann beginnt die Frist zu laufen?

Lösung 1:

Auch hier richtet sich die Zehn-Jahres-Regel beim späteren Teilverkauf des Gesamtobjekts nach dem Zeitpunkt des Grundstückskaufs. Das später gebaute Gebäude verkürzt die Frist also nicht. Eine Steuerlast besteht nicht.

Sonderfall 2:

Ein Verkäufer hat sein Haus ursprünglich im Jahr 1990 auf Erbpacht gekauft, möchte nun im Jahr 2022 jedoch einen Teilverkauf durchführen, was bei der Erbpacht schwierig umsetzbar ist. Verkaufen-aber-bleiben kauft zwar auch Erbpachtobjekte im Teilverkauf an, muss aber wegen zukünftiger Verkaufshindernisse deutliche Preisabschläge vornehmen. Viele Konkurrenten lehnen Erbpacht generell im Teilverkauf ab.

Der Verkäufer kauft daher im Jahr 2022 von seiner Gemeinde das Grundstück zum Bodenrichtwert und wird Ende 2022 als Eigentümer eingetragen. Da der Preisabschlag im Teilkauf-Angebot größer war, als der Kaufpreis nach Bodenrichtwert, klang das Ganze für den Verkäufer zunächst nach einer guten Idee. Ihm ist klar: Auch der Verkauf eines Gebäudes auf einem Erbbaugrundstück ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn der Zeitraum noch keine zehn Jahre beträgt zwischen Abschluss des Erbbaurechtsvertrags und der Veräußerung des bebauten Erbbaurechts. Vorliegend hat er den Erbbaurechtsvertrag und den Kaufvertrag für das Gebäude aber vor mehr als 30 Jahren abgeschlossen, nur der Grundstückskauf ist jüngst erfolgt.

Unsicherheiten bestehen bei ihm wegen der Steuerfreiheit., wenn ein Teilverkauf nun Anfang 2023 vorgenommen wird.

Lösung 2:

Das Finanzamt wird grundsätzlich den Tatbestand des § 23 I EStG bejahen und eine Steuerpflicht feststellen, denn das Grundstück wurde zu 100% im Jahr 2022 gekauft und zu 50% in 2023 im Teilverkauf verkauft. Das darauf stehende Haus wurde jedoch bereits im Jahr 1990 „angeschafft“, denn gemäß § 95 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. Satz 1 BGB gehört dieses Gebäude nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks, sondern steht im Eigentum des heutigen Verkäufers. § 95 BGB stellt insoweit eine Ausnahme zu § 94 BGB dar, wonach der Grundstückseigentümer zwingend auch Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes ist. Grundstück und Haus müssen daher bei der Berechnung des Veräußerungsgewinnes getrennt betrachtet werden. Der Gewinn aus dem Haus ist steuerfrei, derjenige aus dem Grundstück steuerpflichtig. Dass seit 30 Jahren das Gebäude des Verkäufers auf dem Grundstück steht, ändert daran nichts. Hierbei ermittelt das Finanzamt in solchen Fällen für Gebäude und Grundstück einen getrennten Wert: Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Nach diesem Prinzip verfahren einige Finanzämter auch im obigen Fall. Nach unserer Erfahrung bewegen sich die Grundstückswerte nach diesem Verfahren grob geschätzt zwischen 20% bis 35% des Gesamtverkehrswertes. Teilweise haben wir auch Fälle erlebt, in denen die Finanzämter bei der separaten Betrachtung des Grundstücks erneut vom Bodenrichtwert ausgehen und somit einen Gewinn von 0,- € feststellen. Auch in den anderen uns bekannten Fällen ist jedoch keine solche Steuerlast entstanden, dass die Verkäufer den Teilverkauf später bereut hätten. Wir raten dennoch dazu, den Fall mit Ihrem Steuerberater möglichst zielgenau zu berechnen, um Planungssicherheit zu haben.

Sonderfall 3:

Ein Ehepaar lernt sich erst kennen, als der Ehemann bereits ein Haus besitzt, welches er bereits 1980 für nur 200.000 DM gekauft hat. Auch nach der Heirat im Jahr 1995 verbleibt der Ehemann alleine im Grundbuch. Im Jahr 2018 verstirbt der Ehemann und die Ehefrau ist Alleinerbin, sie wird Ende 2018 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen.

Die Ehefrau möchte nun im Jahr 2022 einen Teilverkauf von 50% des Hauses durchführen, fragt sich aber, ob sie nach nur vier Jahren im Grundbuch nicht eine erhebliche Steuerlast zu erwarten hat, weil das Haus mit Grundstück von verkaufen-aber-bleiben heute auf 600.000 Euro eingewertet wird. Wenn sie nun also 50% des Objektes für 300.000,- € veräußert, könnte sich daraus ein Gewinn von ca. 250.000,- € und eine Steuerlast von ca. 90.000,- € ergeben. Das möchte die Verkäuferin auf keinen Fall.

Lösung 3:

Es fällt auch im Fall 3 keine Steuerlast an. Es kommt für die Berechnung der Zehn-Jahres-Regel nur auf den schuldrechtlichen rechtsgeschäftlichen Erwerb des Grundstücks an, dem dazu eine vertragliche Gegenleistung gegenüber stehen muss. Ein Erwerb durch Erbschaft löst also weder ein Fristende noch einen Fristneubeginn hinsichtlich der Zehn-Jahres-Regel aus, da eine Erbschaft keinen rechtsgeschäftlichen Erwerb darstellt, § 1922 BGB. Auch eine Schenkung kurz vor dem Tod des Ehemanns im Jahr 2017 hätte weder ein Fristende noch einen Fristneubeginn hinsichtlich der Zehn-Jahres-Regel ausgelöst, weil eine Schenkung zwar einen rechtsgeschäftlichen Erwerb (§ 516 BGB) darstellt, diesem jedoch keine vertragliche Gegenleistung entgegensteht.

Für die Berechnung der 10-Jahres-Regel werden die Erwerbstatbestände „Erbschaft“ oder „Schenkung“ somit quasi ausgeblendet. Relevant ist somit im Fall 3 der Zeitraum 1980 bis 2022, womit die Teilverkäuferin 42 Jahre vorzuweisen hat und somit nicht unter § 23 I EStG fällt.

Sonderfall 4:

Ein Ehepaar kauft ein Haus im Jahr 2018 und möchte 2022 einen Teilverkauf durchführen. Das Haus wurde durchgehend selbst bewohnt und nicht vermietet. Das Ehepaar möchte einen Teilverkauf von 60% an verkaufen-aber-bleiben durchführen, sorgt sich aber um die Steuerlast, weil noch keine zehn Jahre verstrichen sind.

Lösung 4:

Es fällt keine Steuerlast an, obwohl noch keine zehn Jahre verstrichen sind. Eine Ausnahme schafft hier nämlich § 23 Abs. 1, Nr. 1, Satz 3 EStG, weil von der Steuerpflichtigkeit solche Wirtschaftsgüter ausgenommen sind, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Der hier für das Jahr 2022 geplante Teilverkauf würde also schon deshalb steuerfrei sein, weil das Objekt in den Jahren 2020, 2021 und 2022 zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Anmerkung: Sehr häufig kommt es auf die Zehn-Jahres-Frist gar nicht an, weil die im Teilverkauf veräußerten Immobilien nicht vermietet wurden und daher schon nach ca. 2 Jahren steuerfrei verkauft werden können. Dies gilt jedoch nicht, wenn zwischendurch vermietet wurde sowie in weiteren Sonderkonstellationen, die jedoch den Rahmen hier sprengen würden. Mit Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist ist der Verkäufer im Teilverkauf daher immer auf der sicheren Seite, oftmals reichen auch zwei Jahre aus.

Exkurs Leibrente

Im Gegensatz zum Teilverkauf ist die steuerliche Situation bei der Leibrente deutlich komplizierter: Regelmäßig wird eine Immobilie im Austausch gegen eine gleichbleibende und regelmäßige Zahlung veräußert, die an eine Person – meist bis zum Tod – geleistet wird. Egal welche Leibrente Sie beziehen : Steuerlich gesehen gilt für alle seit der Rentenreform 2005 das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung, welches in § 22 Satz 1, Nr. 3 EStG festgelegt ist. Zum Glück gibt es jedoch den Grundfreibetrag, so dass erst ab einem Einkommen von mehr als 10.347 Euro (2022) pro Jahr Steuern zu zahlen sind. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie keiner anderweitigen Renten oder sonstige steuerpflichtige Einkünfte (Mieteinnahmen, Witwenrenten, sonstige Einnahmen) beziehen. Wie viele Steuern Sie tatsächlich auf ihre Rente zahlen müssen, hängt maßgeblich vom Jahr des Renteneintritts ab, denn der Gesetzgeber hat 2005 in § 22 EStG ein System etabliert, wonach die Besteuerung schrittweise bis zum Jahr 2040 angehoben wird:

Einkommensteuergesetz (EStG) § 22 Arten der sonstigen Einkünfte

Konkret: Wer im Jahr 2022 in das Rentenalter eintritt und eine Leibrente bezieht, der muss 82 Prozent seiner Rente versteuern. Im Gegensatz zur Leibrente fällt für den Erlös aus einem Teilverkauf selbst dann keine Steuerlast an, wenn dieser im Millionenbereich liegt, da der Betrag einmalig ausgezahlt wird und keine wiederkehrende Rentenzahlung darstellt.

Unser Rat: Soweit Sie unterschiedliche Immobilienverrentungsmodelle in Betracht ziehen, raten wir Ihnen vorab zu einem Besuch bei Ihrem Steuerberater, weil Sie dadurch möglicherweise schon einzelne Modelle vollständig ausschließen können und ihre Suche nach dem für Sie optimalen Modell zielgerichteter gestalten können.

Bei weiteren Fragen zum Thema Immobilienverrentung, kontaktieren Sie uns gerne!

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