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Welche Kosten entstehen bei einem Teilverkauf meiner Immobilie?

Beim Immobilien-Teilverkauf wird, wie der Name schon sagt, nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern nur ein prozentualer Anteil, beispielsweise 20%, 30% oder auch 50%. Neben dem ausgezahlten Geldbetrag erhält der Teilverkäufer gleichzeitig ein Wohnrecht für die gesamte Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Dies sorgt dafür, dass er, obwohl ihm nicht mehr die gesamte Immobilie gehört, vollumfänglich in ihr wohnen bleiben kann.

In diesem Beitrag soll es nun um die Kosten gehen, die beim Teilverkauf insgesamt anfallen. Wenn Sie hingegen mehr zur Funktionsweise des Teilverkaufs und seinen Vor- und Nachteilen erfahren möchten, lesen Sie unseren Artikel hierzu unter: Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Um die anfallenden Kosten verständlich zu machen, muss zunächst grob dargestellt werden, wie ein Teilverkauf überhaupt abläuft:

Nachdem das Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen für einen Teilverkauf überprüft wurde, ist zunächst mit dem Teilverkaufsanbieter abzustimmen, wie viel Prozent der Immobilie überhaupt verkauft werden sollen. Im Anschluss wird der Wert der Immobilie von einem unabhängigen, zertifizierten Wertgutachter bestimmt. Dieser Wert ist insbesondere für die Höhe der Auszahlung sowie des Nutzungsentgelts maßgeblich. Sobald eine Einigung erzielt ist, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt, der anschließend vom Notar notariell beurkundet wird. Die vertraglich vereinbarten Rechte an der Immobilie werden sodann im Grundbuch eingetragen. Sobald der Eigentumsübergang vollzogen ist, wird der vereinbarte Kaufpreis überwiesen. Im Falle eines späteren Gesamtverkaufs der Immobilie übernimmt verkaufen aber bleiben den gesamten Verkaufsprozess, anschließend wird der Verkaufserlös entsprechend der Anteile an der Immobilie aufgeteilt und ausgezahlt.

Die im Rahmen des Teilverkaufs anfallenden Kosten teilen sich wie folgt auf:

1. Nutzungsentgelt

Nach dem erfolgreichen Teilverkauf und der Auszahlung des Wunschbetrages ist vom Teilverkäufer eine monatliche Zahlung an den Teilverkaufsanbieter zu leisten. Der Grund: Obwohl der Teilverkaufsanbieter durch den Teilverkauf Miteigentümer der Immobilie wurde, kann er diese nicht nutzen; die Nutzung steht aufgrund des Ihnen eingeräumten Wohnrechts nämlich allein Ihnen zu. Als Kompensation hierfür wird also eine Zahlung fällig, die je nach Anbieter um die 3,5 bis 4,5 % der Auszahlungssumme pro Jahr beträgt (Stand: Juni 2022) und monatlich zu zahlen ist. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird meist für einen Zeitraum zwischen einem und 10 Jahren festgeschrieben und anschließend nach Zins- oder Inflationsentwicklung angepasst. Da schon kleinere Unterschiede in der Höhe des prozentual zu zahlenden Nutzungsentgelts einen großen Einfluss auf Ihre monatliche Belastung haben können, lohnt sich an dieser Stelle ein Vergleich der Teilverkaufsanbieter.

Hierzu folgendes Beispiel:

Immobilienwert: 800.000 Euro, Teilverkauf von 40%, Auszahlungssumme: 320.000 Euro, Nutzungsentgelt: 3,5% = 933 Euro pro Monat

Immobilienwert: 800.000 Euro, Teilverkauf von 40%, Auszahlungssumme: 320.000 Euro, Nutzungsentgelt: 4,0% = 1067 Euro pro Monat

Schon marginal erscheinende 0,5% Zinsunterschied machen in diesem Beispiel auf 10 Jahre gesehen einen Unterschied von 16.000 Euro aus!

2. Notar- und Grundbuchkosten

Für den Teilverkauf ist die notarielle Beurkundung zwingende Voraussetzung. Dies dient vor allem dem Zweck der Beratung der Parteien und der Beweisführung, wobei sich die dabei anfallenden Kosten am Kaufpreis und Aufwand des Notars orientieren: Logischerweise fallen die Notarkosten höher aus, wenn neben der Eintragung des neuen (Teil-)Eigentümers und des Wohnrechts beispielsweise noch ein Vorkaufsrecht für Ihre Erben in das Grundbuch eingetragen werden soll.
Grundsätzlich ist mit Kosten von 1,5 – 2,5 % des Kaufpreises zu rechnen, wobei diese Kosten gesetzlich vorgeschrieben und damit nicht verhandelbar sind. Sämtliche notwendigen Notar- und Grundbuchkosten, die im Zusammenhang mit dem Teilverkaufsvertrag entstehen, werden zunächst von verkaufenaberbleiben.de übernommen.

3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksanteil erworben wird – damit also auch beim Immobilienteilverkauf. Genau wie die Notar- und Grundbuchkosten ist auch die Grunderwerbssteuer eine gesetzlich vorgeschriebener Kostenpunkt und damit nicht verhandelbar. Die Höhe dieser Steuer variiert von Bundesland zu Bundesland und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Die gute Nachricht: Die beim Teilverkauf anfallende Grunderwerbsteuer ist vom Käufer, also dem Teilverkaufsanbieter zu zahlen.

4. Durchführungsentgelt

In den Fällen des Gesamtverkaufs der Immobilie oder des Rückkaufs des an den Teilverkaufsanbieter verkauften Teils fällt ein sog. Durchführungsentgelt, häufig auch als Abwicklungsentgelt bezeichnet, an. Sofern ein Rückkauf der Immobilie erfolgt, errechnet sich das Durchführungsentgelt auf Basis der Rückkaufsumme. Regelmäßig beträgt das Durchführungsentgelt in diesem Fall zwischen 2,5 und 6,5 %.

Kommt es hingegen zum Gesamtverkauf der Immobilie, liegt das Durchführungsentgelt je nach Anbieter zwischen 3,9 und 6,5 % und errechnet sich auf Basis der Gesamtverkaufssumme. Das Durchführungsentgelt begründet sich darin, dass Sie sich im Rahmen des Gesamtverkaufs um nichts kümmern müssen. Die gesamte Abwicklung erfolgt in der Regel durch den Teilverkaufsanbieter selbst. Auch in diesem Kostenpunkt sollten sie die am Markt vertretenen Anbieter vergleichen, da zum Teil große Unterschiede hinsichtlich der Höhe des Durchführungsentgelts bestehen.

5. Wertsteigerungsgarantie für den Teilverkaufsanbieter

Viele Teilverkaufsanbieter (wir zählen nicht hierzu!) bauen in ihre Verträge eine sog. Wertsteigerungsgarantie, häufig auch als Wertsicherungsklausel bezeichnet, ein. Hierdurch wird das Risiko eines Wertverlustes bzw. einer nur geringen Wertsteigerung der Immobilie auf den Kunden abgewälzt; es werden Wertsteigerungen einkalkuliert (üblich sind bis zu 17%), die Ihre Immobilie zwingend erreichen muss. Sofern Ihre Immobilie diese Wertsteigerung tatsächlich generiert, ist die Wertsicherungsklausel kein Problem. Eine solche Wertsteigerung ist jedoch aufgrund der aktuellen weltpolitischen und -wirtschaftlichen Gemengelage, die von der Corona-Pandemie, politischen Unruhen in Europa und steigenden Baufinanzierungszinsen geprägt ist, wohl eher nicht zu erwarten.

Folglich steigen die Abzüge vom Gesamterlös, sodass sich Ihre Auszahlungssumme stark verringert; hier können schnell hohe 5-stellige Beträge entstehen.

Hierzu folgendes Beispiel:

Ihre Immobilie hat einen objektiven Wert von 400.000 Euro und erzielt auch diesen Verkaufspreis. Da der Anbieter jedoch im Zeitpunkt des Teilverkaufs eine zukünftige Wertsteigerung von 68.000 Euro einkalkuliert hat, ist diese neben dem Durchführungsentgelt anteilig vom Erlös abzuziehen.

Vor diesem Hintergrund ist es umso wichtiger, dass Ihre Immobilie vor dem Teilverkauf realistisch und nicht zu hoch bewertet wird, da sich die vertraglich festgeschriebene Mindestwertsteigerung beim Gesamtverkauf noch extremer auswirkt.

Auch dies möchten wir durch folgendes Beispiel erläutern:

Teilverkaufsanbieter X bewertet Ihre Immobilie mit 700.000 Euro (objektiver Wert: 630.000 Euro), es werden 50% teilverkauft und eine Wertsicherungsklausel von 17% vertraglich vereinbart. Der Gesamtverkauf erfolgt 10 Jahre nach dem Teilverkauf zu einem Preis von 700.000 Euro.

Normalerweise stehen den Parteien jeweils 350.000 Euro vom Erlös zu. Aufgrund der Wertsicherungsklausel ist jedoch die prognostizierte und nicht eingetretene Wertsteigerung von 119.000 Euro anteilig abzuziehen; Im Ergebnis erhält der Teilverkaufsanbieter 409.500 Euro, während Sie sich mit lediglich 290.500 Euro abzgl. Durchführungsentgelt und sonstigen Kosten des Gesamtverkaufs zufriedengeben müssen. Der negative Effekt einer Wertsicherungsklausel wird durch eine überhöhte Immobilienbewertung also noch verstärkt.

Teilverkaufsanbieter V bewertet Ihre Immobilie fair mit 630.000 Euro, es werden 50% teilverkauft, allerdings ohne Wertsicherungsklausel. Der Gesamtverkauf erfolgt 10 Jahre nach dem Teilverkauf zu einem Preis von 700.000 Euro: Sie erhalten 350.000 Euro abzüglich Durchführungsentgelt und sonstigen Kosten des Gesamtverkaufs

6. Instandhaltungskosten

Durch den Teilverkauf bleiben Sie weiterhin zu einem großen Teil Eigentümer Ihrer Immobilie. Aus diesem Grund ändert sich an der bisherigen Zuständigkeit für notwendige Versicherungen und Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie nichts.

Eine Besonderheit beim Verkauf an verkaufenaberbleiben.de: Wir verstehen uns nicht nur als stille Teilhaber, sondern vielmehr als langjährige Partner, weshalb wir es als unsere Pflicht ansehen, Sie beim Austausch Ihrer alten Heizung zu unterstützen. Dies hat gleich zwei Vorteile: Zum einen können Sie hierdurch Ihre Heizkosten in der Zukunft enorm senken. Zum anderen erhöhen wir gemeinsam den Wert Ihrer Immobilie durch die Umstellung auf eine klimafreundliche Heizung und leisten somit zusätzlich noch einen Beitrag gegen den Klimawandel.

7. Spekulationssteuer

Beim Teilverkauf einer Immobilie kann im Einzelfall Spekulationssteuer fällig werden. In der Praxis kommt dies jedoch aus folgenden Gründen nur in den seltensten Fällen vor.

Spekulationssteuer fällt nicht an …

… wenn Sie bereits länger als drei Jahre selbst in der Immobilie wohnen.

… wenn der Eigentümer, der nicht in der Immobilie wohnt, diese vor über zehn Jahren erworben hat.

8. Teilverkauf mit verkaufenaberbleiben.de

Wir bei verkaufenaberbleiben.de bieten unseren Kunden eine transparente und verbraucherfreundliche Kostenstruktur: Insbesondere fallen keine versteckten Kosten und Abzüge vom Verkaufserlös über nicht realisierte und vertraglich zugesicherte Wertzuwächse an! Damit sind wir der einzige Anbieter am Markt, der ohne festgelegte Mindestwertsteigerung arbeitet.

Bei weiteren Fragen zu den Kosten, aber auch zu allen anderen mit der Verrentung Ihrer Immobilie zusammenhängenden Themen, kontaktieren Sie uns gerne!

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Grundbuchkosten Grunderwerbsteuer Nießbrauch Notarkosten Nutzungsentgelt Spekulationssteuer Wohnrecht

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