Warum ein Teilverkauf?

Ungefähr 60 % aller Menschen, die in Deutschland älter als 65 Jahre sind, leben heute in ihrem Eigenheim. 75 % von ihnen haben ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus sogar mittlerweile abbezahlt – und damit oft ein beachtliches Vermögen aufgebaut, denn die Immobilienpreise sind seit der Finanzkrise 2008 und den exzessiven Maßnahmen der EZB fast explodiert.

Eine ZEW-Studie aber macht deutlich, dass geschätzte 400.000 dieser Immobilieneigentümer sich um ihre Finanzen sorgen machen, obwohl sie eine eigene Immobilie haben. Bei 200.000 von ihnen lag das Einkommen 2017 sogar unterhalb der deutschen Armutsgrenze von 13.200 Euro im Jahr. Selbst wer auf dem Papier wohlhabend ist, kann sich vielleicht altersgerechte Umbauten oder sechs Monate pro Jahr auf Mallorca nicht erlauben.

In den USA gibt es dafür schon länger eine Lösung: „Eat your brick“ oder „Immobilienverrentung als Altersvorsorge“. Soll die Rente aufgebessert werden, die Immobilie aber nicht verkauft werden, weil der Rentner weiterhin darin wohnen möchte, weil er seine Umgebung und sein vertrautes Heim schätzen gelernt hat, dann sind spezielle Lösungen gefragt.

Bisher kamen in solch einer Fallgestaltung der Verkauf auf (1) Leibrente, die (2) Umkehrhypotheke oder ein (3) Rückmietverkauf (Sale-and-Lease-Back Verfahren) in Frage. Bei letzterem wird die Immobilie erst verkauft und dann vom Käufer wieder angemietet, damit der Verkäufer wohnen bleiben kann. Nun ist in den letzten drei Jahren ganz neu der (4) Teilverkauf hinzugetreten, welcher in vielen Bereichen weniger Nachteile hat, als die vorgenannten Lösungen, wobei es hier auf Feinheiten ankommt.

(1) Die Leibrente gibt es seit dem Mittelalter. Sie war eine Möglichkeit für Christen, das von der Kirche erlassene Zinsverbot zu umgehen. Bei der Leibrente verkauft der Rentner sein Haus oder seine Wohnung an einen Leibrentengeber. Vom Käufer erhält er den Kaufpreis einer Immobilie nicht in einer Summe, sondern als monatliche Rentenzahlung. In der Regel wird sie bis zum Tod des Empfängers gezahlt. Sie hat jedoch steuerliche Nachteile: Egal welche Leibrente Sie beziehen – steuerlich gesehen gilt für alle seit der Rentenreform 2005 das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung. Relevant wird dies, wenn man als Rentner in Summe aus allen sieben Einkunftsarten ein Einkommen von mehr als 9.744 Euro hat. Dann wird es teuer. Wer ab Januar 2022 eine Leibrente bezieht, der muss 82 Prozent seiner Rente versteuern, ab dem Jahr 2023, liegt der steuerpflichte Anteil bei 83 Prozent. Ab dem Jahr 2040 muss die Leibrente dann zu 100 Prozent versteuert werden. Leibrenten auf Lebenszeit, abgekürzte Leibrenten (Zeitrenten) sowie alle weiteren Renten werden nach § 22 Nr. 1 EStG als “sonstige Einkünfte” besteuert. Immerhin gibt es aber auch hier ein Wohnrecht: Aufgrund des meistens lebenslangen Wohnrechts des Verkäufers, kann der neue Eigentümer die Immobilie bis zum Ende der Leibrente nicht nutzen.

Viele Rentner stört bei diesem Model jedoch die Wette des Verkäufers auf den frühen Tod: Da die Laufzeit der Zahlungen von der Lebensdauer des Rentenberechtigten abhängt, hat eine Kaufpreisleibrente einen Wagnischarakter, weil die Vertragsparteien die Höhe der Leibrente an der statistischen Lebenserwartung des Rentenberechtigten ausrichten. Die Risiken und Chancen der Veräußererseite korrespondieren spiegelbildlich zu den Chancen und Risiken des Leibrentengebers. Lebt der Verkäufer länger als nach der Sterbetafel angenommen, wäre es günstiger gewesen, einen einmaligen Kaufpreis zu zahlen und diesen über einen Kredit zu finanzieren. Der Erwerber geht also das Wagnis ein, dass er, wenn der Veräußerer lange lebt, den Kaufgegenstand überbezahlt. Je eher der Rentner stirbt, desto wirtschaftlich besser für ihn.

(2) Als zweite Alternative gibt es die Umkehrhypothek, umgekehrte Hypothek oder Rückwärtshypothek (englisch: Reverse Mortgage). Hier schließen Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank, den gemäß § 32 KWG dürfen nur Banken ein solches Produkt in Deutschland anbieten. Das Haus bleibt im Eigentum des Rentners und die Hypothek wird in monatlichen Raten von der Bank an diesen ausbezahlt. Dafür lässt sich der Geldgeber eine Grundschuld auf das Haus des Rentners eintragen. Im Unterschied zum üblichen Baukredit zahlt der Kreditnehmer weder Zinsen noch Tilgung, beides wird aufaddiert. Dadurch steigt im Gegensatz zur normalen Immobilienfinanzierung die Schuldenlast von Jahr zu Jahr an, was viele ältere Menschen als psychische Belastung empfinden. Gemeinerweise bekommen sie dies auch noch jährlich schwarz auf weiß mitgeteilt. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank. Immerhin fällt in diesem Modell keine Steuer an. Für die Erben besteht jedoch zunächst ein Berg an Schulden, mit dem Sie bei der Erbschaft konfrontiert sind.

Auch negativ ist die Bewertung der Immobilie bei der Umkehrhypothek: Häufig liegt das gewährte Darlehen weit unterhalb des tatsächlichen Objektwerts. Das hängt mit den Risiken zusammen, die die Kreditgeber tragen, wenn sie die Lebenserwartung des Rentners kalkulieren müssen oder die Frage, wie viel Geld beim Verkauf der Immobilie in zehn oder 20 Jahren herausspringt. Die Anbieter setzen deshalb hohe Sicherheitsabschläge an, was oft enttäuschend für stolze Eigentümer ist, die ihre Häuser gut gepflegt haben.

(3) Beim Rückmietverkauf (Sale-and-Lease-Back) verknüpft der Verkäufer den notariellen Kaufvertrag mit einem Mietvertrag. Zugunsten des Verkäufers/Mieters kann das Recht des Käufers/Vermieters auf ordentliche Kündigung beschränkt werden, insbesondere der Fall des Eigenbedarfs. Hier liegt jedoch nur eine schuldrechtliche Absicherung vor und kein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht. Zudem besteht das Risiko, dass sich der Rentner irgendwann die Miete nicht mehr leisten kann, da in diesem Verfahren eine Marktmiete vereinbart wird. Daneben muss der Käufer die Miete als Einnahme aus § 12 EStG versteuern, was das Konstrukt insgesamt teuer macht.

(4) Beim Teilverkauf verkauft der ältere Eigentümer meist 50 % der selbst genutzten Immobilie und mietet die verkaufte Hälfte vom neuen Teileigentümer zurück. Der Teilverkauf ist somit ein Mischprodukt aus Rückmietkauf und Verkauf. Hierbei wird kein Mietvertrag, sondern ein Nießbrauchvertrag oder ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und grundbuchrechtlich gesichert. Für das Recht zur Nutzung der verkauften Hälfte muss ein Nutzungsentgelt zwischen 2,5 und 4,0 Prozent gezahlt werden.

Ein Vorteil dieses Modells ist die totale Steuerneutralität. Der Verkäufer bekommt die 50 % seines Hauses meist gemäß § 23 I EStG steuerfrei ausgezahlt, weil er fast immer mehr als zwei Jahre Eigentümer der Immobilie ist. Vorsicht geboten ist jedoch bei den Vertragsdetails: Manche Firmen beteiligen sich gar nicht an laufenden Instandhaltungskosten und Sanierungen. Weiterhin übernimmt der Ankäufer in Teilverkaufsmodellen kein Risiko eines Wertverlustes und lässt sich sogar einen Wertzuwachs von mindestens 17 % garantieren. Somit erhält der Alteigentümer erst dann etwas aus dem Verkauf, wenn der Ankäufer 117 % des Kaufpreises zurückerhalten hat und die Verkaufsgebühr bezahlt wurde. Sollten die Wertsteigerungen über 17 % ausfallen, partizipiert hingegen der Käufer trotzdem anteilig. Sofern also der Wert der Immobilie konstant bleibt, erhält der Alteigentümer nach Abzug einer Verkaufsgebühr von 6 % und einer Wertsteigerungsgarantie von 17 % für den Anbieter des Teilverkaufs aus einem Anteil von 50 % nur noch 27 %. Von den derzeitigen fünf großen Anbietern Wertfaktor, Engel& Völkers Liquid Home, Heimkapital, verkaufen aber bleiben und Deutsche Teilkauf verzichtet nur verkaufen aber bleiben auf diesen garantierten Mindestgewinn. Jedem Verkäufer ist dringend angeraten, besonders diesen Punkt von einem neutralen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen und sich Beispielrechnungen der verschiedenen Anbietern aufführen zu lassen.

Ein weiterer Vorteil des Teilverkaufs ist, dass der Rentner psychologisch weiterhin Eigentümer im Grundbuch bleibt. Er zahlt die Renovierungen zwar alleine, kann dafür aber auch alleine entscheiden, ob er einen Treppenlift oder Pool einbaut. Dazu hinterlässt er seinen Erben keinen Berg schulden, wie bei der Umkehrhypothek, sondern eine halbe Immobilie, die oft sogar noch mit einer Rückkaufoption zum Gutachtenwert versehen ist.

Dazu ist das ganze Verfahren regulatorisch schlank: Teilverkauf-Anbieter reichen keine Darlehen aus, sondern investieren in Immobilien. Sie werden Miteigentümer an der Immobilie und bewegen sich damit regulatorisch nicht im Bereich des KWG, insbesondere benötigen sie keine Vollbanklizenz nach § 32 KWG. Die Unternehmen für Teilverkauf können somit Konstellationen günstig abbilden, die eine Bank nicht darstellen kann.