Der Rückmietverkauf und der Teilverkauf sind zwei unterschiedliche Finanzierungsmodelle, die es Immobilieneigentümern ermöglichen, Liquidität aus ihrem Immobilieneigentum zu ziehen, ohne die Immobilie vollständig aufzugeben. Hier sind die wesentlichen Unterschiede:

Rückmietverkauf

1. Was ist ein Rückmietkauf?:

Beim Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer seine Immobilie zu 100% an einen Käufer und mietet die Immobilie anschließend im Rahmen eines schuldrechtlichen Mietvertrages zurück und zahlt regelmäßig Miete.

2. Eigentumsverhältnis:

Das volle Eigentum an der Immobilie geht zu 100% an den Käufer über.

3. Liquidität:

Der Verkäufer erhält den gesamten Verkaufserlös auf einmal und kann frei über diesen verfügen.

4. Nutzung der Immobilie:

Der Verkäufer bleibt als Mieter in der Immobilie wohnen und zahlt Miete an den neuen Eigentümer, ist aber nicht durch einen grundbuchlichen Nießbrauch oder ein grundbuchliches Wohnungsrecht gesichert.

5. Vertragsdauer des Rückmietkaufes:

Es wird ein unbefristeter Mietvertrag vereinbart, der insbesondere die Kündigung auf Eigenbedarf ausschließt, da eine andere Beendigung des Mietvertrages durch den Vermieter nur möglich ist, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt. Dies kann z.B. durch einen Verzug mit zwei Monatsmieten verwirklich werden, denn dann kann der Vermieter nach § 543 BGB außerordentlich kündigen.

6. Vorteile für den Verkäufer:

Weiterhin eigene Nutzung der Immobilie möglich, dies jedoch nur wie ein Mieter ohne Mitbestimmungsrechte z.B. bei Modernisierungen.
Sofortige Liquidität in Höhe von 100% des Kaufpreises und nicht nur in Höhe von 50%, wie beim Teilverkauf.

7. Nachteile für den Verkäufer:

Der Ausschluss der Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durch den Vermieter ist nicht insolvenzfest und wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht als Beschränkung auf den neuen Käufer übertragen. Dieser neue Käufer kann dann sofort nach Zuschlag das ursprünglich auf Lebenszeit angedachte Mietverhältnis auf Eigenbedarf kündigen. Dies gilt sogar dann, wenn die Zwangsversteigerung nur zum Zwecke der Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung initiiert wird. Im Gegensatz dazu schützt der beim Teilverkauf im Grundbuch erstrangig vereinbarte Nießbrauch oder das erstrangig vereinbarte Wohnungsrecht den Verkäufer auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung vor einem Verlust der eigenen Nutzungsmöglichkeit in der Zukunft.
Es können sich Komplexitäten bei der Verwaltung des Miteigentums ergeben, da Kosten im Außenverhältnis gemeinsam getragen werden müssen, auch wenn im Innenverhältnis der Verkäufer alleine dafür aufkommt.

Teilverkauf

1. Definition:

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil der Immobilie (z.B. 20-60%) an einen Käufer und behält den restlichen Anteil als sein Eigentum.

2. Eigentumsverhältnis:

Der Verkäufer bleibt Miteigentümer der Immobilie, der Käufer erwirbt einen ideellen Bruchteil.

3. Liquidität:

Der Verkäufer erhält nur einen Teil des Wertes der Immobilie als Erlös. Zudem ist die Bewertung der Immobilie dadurch reduziert, dass der Käufer sie wegen eines erstrangigen Nießbrauchrechts oft weniger gut bei Banken refinanzieren kann, da die Bank mit ihrer Grundschuld dann nur die zweite Rangstelle besetzen kann.

4. Nutzung der Immobilie:

Der Verkäufer bleibt in der Regel in der Immobilie wohnen und zahlt eine Nutzungsgebühr an den Käufer des Miteigentumsanteils als sog. Nutzungsentgelt. Dieses entspricht aktuell ca. 4,9% bis 6,9% des erhaltenen Kaufpreises als jährliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.

5. Vertragsdauer:

Es gibt teilweise flexible Regelungen bezüglich der späteren Rückkaufsmöglichkeiten oder eines vollständigen Verkaufs der Immobilie, was einen nachträglichen Rückkauf z.B. des Elternhauses ermöglicht.
Bei der Mehrheit der Anbieter ist der Nießbrauch zeitlich unbefristet, so dass sich der Verkäufer mit dem Teilverkauf auf ein Nutzungsmodell für das restliche Leben einrichten kann.

6. Vorteile des Teilverkaufes:

Teilweise Liquidität, die meist für die typischen Ausgaben im Alter ausreichend ist.
Beibehaltung eines 50%-Teils des Eigentums, was vor allem psychologische Vorteile bietet, da der Verkäufer weiterhin “wie ein Eigentümer” in seinem Haus wohnt.
Flexibilität bei der zukünftigen Nutzung und eventuellen Rückkaufmöglichkeiten.
Das Nutzungsentgelt ist häufig niedriger als eine vergleichbare Miete beim Rückmietkauf.

7. Nachteile des Teilverkaufes:

Sehr umfangreihe Verträge mit häufig 30 bis 50 Seiten.
Einigen Anbieter lassen sich einen Mindestgewinn von bis zu 117% des Kaufpreises vom Verkäufer garantieren und ziehen diesen vom Erlös des Verkäufers beim späteren Gesamtverkauf ab, wenn ein entsprechender Mehrerlös beim späteren Gesamtverkauf nich erlöst werden konnte. Diese Gefahr ist gerade beim aktuellen Immobilienmarkt zu befürchten, da dieser in seiner Wertentwicklung seit 2021 nicht weiterhin so angestiegen ist, wie dies in den Jahren 2009 bis 2021 der Fall war. Eine solche Klausel kann den Vertrag für die Verkäufer in der Gesamtbetrachtung sehr teuer machen und wird teilweise von den Verkäufern als beachtenswerte Regelung übersehen. Verkaufenaberbleiben lässt sich keinen solch hohen Mindestgewinn garantieren und gehört damit im Jahr 2024 zu den Ausnahmeanbietern beim Teilverkauf.
Es können sich Komplexitäten bei der Verwaltung des Miteigentums ergeben, da Kosten im Außenverhältnis gemeinsam getragen werden müssen, auch wenn im Innenverhältnis der Verkäufer alleine dafür aufkommt.

Fazit:

Rückmietverkauf ist sinnvoll für Eigentümer, die sofort maximale Liquidität benötigen und bereit sind, das volle Eigentum aufzugeben und bereit sind das Risiko zu tragen, dass nach einer Zwangsversteigerung der Immobilie eine Eigenbedarfskündigung eines Erstehers möglich ist.
Teilverkauf ist eine Option für Eigentümer, die nur einen Teil des Wertes ihrer Immobilie realisieren möchten und weiterhin Miteigentümer bleiben wollen, wobei sie sich durch einen erstrangigen Niessbrauch eine sehr hohe Sicherheit erhalten, dass die eigene Nutzungsmöglichkeit in der Zukunft nicht verlustig geht.

Rückmietverkauf versus Teilverkauf: Was sind die Unterschiede?