Mehr Geld durch Immobilienverrentung!

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Die aus dem englischsprachigen Raum stammende Umkehrhypothek („reverse mortgage“) ist ein in Deutschland eher weniger verbreitetes Immobilienverrentungsmodell. Dabei ist die Bezeichnung als Hypothek jedoch irreführend und unpräzise, da es sich eher um ein Finanzdienstleistungsprodukt handelt. 

Die Umkehrhypothek funktioniert folgendermaßen: Der Immobilieneigentümer nimmt ein Bankdarlehen auf, wobei die Immobilie als Kreditsicherheit dient. Dieses Darlehen kann er sich entweder als Einmalbetrag oder monatlich ausbezahlen lassen. Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie bleiben dabei unberührt. 

Anders als bei gewöhnlichen Krediten, sind jedoch keine regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen fällig: Diese müssen erst später, zu einem vertraglich festgehaltenen Endfälligkeitsdatum, vollständig zurückgezahlt werden. Damit baut sich die Schuldenlast von Jahr zu Jahr auf, während sie sich bei einem „normalen“ Kredit von Jahr zu Jahr verringert.

Möglich ist, für die Endfälligkeit ein konkretes Datum festzulegen. Üblicher ist jedoch, dass das Fälligkeitsdatum auf den Todeszeitpunkt des Eigentümers gelegt wird. Um diesen hohen Betrag zurückzahlen zu können, wird die Immobilie in dem meisten Fällen durch einen Verkauf verwertet. Kann der Betrag anderweitig aufgebracht werden, kann der Kredit auch ohne Verwertung der Immobilie zurückgezahlt werden.

Wie unterscheidet sich die Umkehrhypothek von der Leibrente?

Die Umkehrhypothek ist im Ergebnis ein Modell, dass der Leibrente ziemlich ähnelt. Der Unterschied: Bei der Leibrente erfolgt der Verkauf der Immobilie vorab, sodass der Erlös aus dem Kaufvertrag als Rentenzahlung verwendet wird. Bei der Umkehrhypothek wird stattdessen ein Kreditvertrag geschlossen, der die Basis der Rentenzahlung darstellt. 

Wer bietet die Umkehrhypothek als Verrentungsmodell an? 

Als Anbieter von Umkehrhypotheken treten vor allem Versicherungen und Banken auf, die sich auch auf dieses Geschäftsmodell spezialisiert haben. Vereinzelt bieten auch Stiftungen eine Verrentung mit Umkehrhypothek an.

Müssen die Rentenzahlungen versteuert werden?

Als Anbieter von Umkehrhypotheken treten vor allem Versicherungen und Banken auf, die sich auch auf dieses Zahlungen, die im Wege der Umkehrhypothek an den Rentenempfänger fließen, sind in aller Regel nicht zu versteuern, da diese auf der Beleihung der eigenen Immobilie fußen.

Was sind die Vorteile der Umkehrhypothek?

(zunächst) Eigentümer bleiben:

Die Umkehrhypothek bietet den emotionalen Vorteil, zunächst Eigentümer der Immobilie bleiben zu können. Der Verkauf der Immobilie, der gefühlsmäßig für die meisten Personen belastend wirkt, wird in die Zukunft verlagert.

Rente aufbessern:

Durch die Umkehrhypothek können Sie Ihre Rente aufbessern und gleichzeitig in den eigenen 4 Wänden wohnen bleiben.

Was sind die Nachteile der Umkehrhypothek?

Vergleichsweise geringe Auszahlungsbeträge:

Großer Nachteil einer Umkehrhypothek sind die verhältnismäßig niedrigen Auszahlungsbeträge, die generiert werden. Der Grund: Bei der Umkehrhypothek erfolgt der Verkauf der Immobilie erst in – je nach Vereinbarung mit dem Anbieter naher oder ferner – Zukunft. Aus diesem Grund kalkulieren die Anbieter hohe Sicherheiten (regelmäßig 25% oder mehr) in ihre Berechnungen ein, um sich gegen zukünftige Risiken am Immobilienmarkt oder ein überdurchschnittlich langes Leben des Rentenempfängers abzusichern. Dies wirkt sich letztlich negativ auf die Auszahlungssumme aus.

Schlechte Kreditkonditionen:

Aus den oben genannten Gründen fällt auch der zu zahlende Zinssatz in aller Regel hoch aus.

Verlust des Erbes:

Im Großteil der Fälle kann die Rückzahlung des Darlehens samt Zinsen nach Ablauf des vertraglich vereinbarten Zeitpunktes oder mit Tod des Eigentümers nur durch die Veräußerung der Immobilie erfolgen. Damit verlieren Ihre Erben durch die Umkehrhypothek einen wesentlichen Bestandteil des Erbes, selbst wenn sie die Immobilie aus finanziellen oder emotionalen Gründen eigentlich behalten möchten.

Risiko für Zahlungsausfälle:

Sofern eine gestückelte Auszahlung der Rente vereinbart wird, so trägt der Rentennehmer das Risiko des Zahlungsausfalles, beispielsweise aufgrund einer Insolvenz des Umkehrhypothekenanbieters.

Wie steht die Umkehrhypothek mit den Vorgaben des Verbraucherschutzes in Einklang?

Speziell aus rechtlicher Sicht stellt die Umkehrhypothek ein besonderes Modell dar: Da hierbei, wie bereits erwähnt, ein Darlehensvertrag abgeschlossen wird, wären normalerweise die strengen Vorschriften für Verbraucherdarlehensverträge gem. §§ 491 bis 505e BGB anzuwenden. Gemäß den §§ 505a ff. setzt ein Verbraucherdarlehen jedoch vorab eine Kreditwürdigkeitsprüfung voraus. Bei dieser Prüfung darf die Kreditwürdigkeit gemäß § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Entscheidend ist damit vor allem das laufende Einkommen des Kreditnehmers. Da eine Immobilienverrentung jedoch vor allem für solche Personen infrage kommt, die über ein vergleichsweise geringes Einkommen verfügen, würden diese die Prüfung aller Voraussicht nach nicht bestehen, sodass keine Kreditgewährung und damit keine Umkehrhypothek möglich wäre. 

Diesem Problem hat der deutsche Gesetzgeber jedoch erkannt: In § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB legte er 2017 fest, dass für die Umkehrhypothek die strengen Vorschriften des Verbraucherdarlehensrechts und damit auch die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht gilt. Stattdessen gelten die allgemeinen Vorschriften über Darlehensverträge gemäß §§ 488 bis 490 BGB.