Rückmietverkauf – finanzielle Freiheit und einen unbefristeten Mietvertrag

Ein Rückmietverkauf ist eine Möglichkeit, Ihre Immobilie vollständig zu verkaufen, darin aber weiterhin wie gewohnt zu leben. Im englischsprachigen Raum ist das Modell als “Sale-and-lease-back” bekannt. Der Rückmietverkauf wird auch in Deutschland seit 2022 immer beliebter, weil die gekauften Immobilien für die Anbieter leichter zu refinanzieren sind, als beim Teilverkauf.

Im Gegensatz zum Teilverkauf wird beim Rückmietverkauf die gesamte Immobilie zu 100 % an uns verkauft. Ebenso im Gegensatz zum Teilverkauf erhalten Sie keinen Nießbrauch, sondern einen unbefristeten und von unserer Seite unkündbaren Mietvertrag für die verkaufte Immobilie.

Sie genießen auf diese Weise finanzielle Freiheiten, müssen sich nicht mehr um größere Modernisierungskosten kümmern, da wir als neuer Eigentümer alle notwendigen Instandhaltungskosten in der Zukunft tragen. Sie leben wie ein Mieter in Ihrer individuell eingerichteten Immobilie und profitieren von den Vorteilen der beiden Welten “Eigentümer” und “Mieter”, ohne deren typische Nachteile zu tragen: Als Eigentümer können Sie eine Immobilie individuell nach Ihren Wünschen bauen und einrichten, als Mieter tragen Sie kein Kostenrisiko, was Modernisierungen oder zukünftige “Heizungsgesetze” angeht. Dies kann eine perfekte Mischung im Alter für ein unbeschwertes Rentnerleben sein.

1. Verkauf der Immobilie:

Sie verkaufen Ihre Immobilie zu 100 % an uns. Durch den Verkauf erhalten Sie eine beträchtliche Geldsumme, die fast immer für Sie steuerfrei ist. Sie können den Kaufpreiserlös nach Belieben nutzen, sei es für die Unterstützung der Kinder beim Hausbau, das Studium der Enkelkinder, eigene teure Urlaube oder regelmäßige Restaurantbesuche und einen hohen Lebensstandard für das restliche Leben.

2. Rückmietung:

Gleichzeitig mit dem Verkauf schließen Sie einen unbefristeten und – von uns – unkündbaren Mietvertrag über die verkaufte Immobilie mit uns ab. Sie selbst können den Mietvertrag dagegen jederzeit mit Dreimonatsfrist kündigen, falls Sie in das altersgerechte Wohnen wechseln möchten oder einige Jahre im Ausland leben möchten. Das bedeutet, dass Sie als Mieter weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, so lange Sie möchten. Der Mietvertrag ist rechtssicher und in der Regel unbefristet. Dabei ist insbesondere eine Kündigung auf Grund von Eigenbedarf durch uns oder etwaige Rechtsnachfolger ausgeschlossen.

3. Vorteile für Sie:

Gebundenes Kapital wird sofort und komplett aus der Immobilie gezogen und Sie können selbst bestimmen, was mit dem Geld passieren soll. Auf der anderen Seite brauchen Sie sich keine Gedanken um Rücklagen für Modernisierungen oder Sonderumlagen für die Immobilie machen. Benötigt Ihr Haus in einigen Jahren zum Beispiel aufgrund geänderter rechtlicher Rahmenbedingungen ein neues Dach oder eine neue Heizung, tragen wir diese Kosten alleine.

Sie besitzen eine schöne Immobilie und haben noch Restschulden von ca. 80.000 €, die Sie mit einer monatlichen Rate von 320 € abzahlen. Sie verkaufen nun Ihre Immobilie, die wir auf einen Wert von 380.000 € geschätzt haben. Wir zahlen 80.000 € des Kaufpreises direkt an den Gläubiger und lösen so Ihr Darlehen ab, somit haben Sie keine monatlichen Darlehenskosten mehr. Zudem erhalten Sie von uns 300.000 € auf Ihr Konto.

Im Anschluss erhalten Sie von uns einen unbefristeten Mietvertrag und zahlen eine individuell vereinbarte Miete. Sie zahlen weiterhin die verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Gas, Wasser und Strom aber um die zukünftige Modernisierung und Instandhaltung kümmern wir uns.

Der Rückmietverkauf ist eine interessante Alternative zur Leibrente und Teilverkauf und vor allem dann interessant, wenn Sie eine möglichst hohe Auszahlungssumme wünschen und die mit einem Eigenheim verbundenen Instandhaltungspflichten und Aufgaben reduzieren möchten.

Im Gegensatz zum Teilverkauf erhalten Sie beim Rückmietverkauf mehr Geld (100 % statt 50 % des Objektwertes). Sie erhalten jedoch kein grundbuchlich gesichertes Wohnungsrecht oder einen grundbuchlich gesicherten Nießbrauch, sondern nur eine schuldrechtliche Absicherung in Form eines Mietvertrages. Dies stellt zunächst kein hohes Risiko für Sie dar, weil im deutschen Mietrecht ein unbefristeter Mietvertrag faktisch nur aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden kann, soweit sich der Mieter an den Mietvertrag hält, also sein Miete grundsätzlich pünktlich zahlt und keine wesentlichen Pflichten au dem Mietvertrag verletzt (unerlaubte Untervermietung trotz vorheriger Abmahnung, schwere Beschädigung der Mietsache).

Dazu kann eine GmbH, AG oder andere juristische Personen nach deutschem Recht niemals Recht auf Eigenbedarf geltend machen, auch nicht für den Geschäftsführer oder seine Angehörigen. Auch deshalb kaufen wir als verkaufen aber bleiben Ihre Immobilie im Rückmietverkauf immer mit einer Objekt-GmbH. Diese GmbH hat kein operatives Geschäft und hält und verwaltet nur die Immobilien als einzigen Geschäftszweck.

Dazu schließen wir das Kündigungsrecht des Mietvertrages ausnahmslos bis Lebzeitende des Verkäufers aus. Verkaufen Sie als Ehepaar, gilt der Ausschluss, bis der letzte Ehepartner verstirbt. Dieser Kündigungsausschluss gilt ausdrücklich auch für den Eigenbedarf. Selbst wenn wir das Objekt an eine private Person verkaufen sollten (was wir nicht vorhaben!), die theoretisch Eigenbedarf geltend machen könnte, muss dieses Kaufpartei den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gemäß § 566 BGB gegen sich gelten lassen. Sie sind also durch diese Konstruktion bereits sehr gut geschützt.

Eine theoretische Gefahr besteht jedoch im Falle einer Insolvenz der kaufenden Objekt-GmbH. Im Falle einer – wenn auch unwahrscheinlichen – Insolvenz würde ein Insolvenzverwalter eingesetzt werden, der gemäß seinem gesetzlichen Auftrag die Immobilie verwerten, also am Markt verkaufen müsste. Der Käufer der Immobilie ist dann nach § 111 Insolvenzordnung berechtigt, das Mietverhältnis mit Drei-Monats-Frist zu kündigen, wenn er Kündigungsgründe, wie Eigenbedarf geltend machen kann. Der ursprünglich vereinbarte Kündigungsschutz zu ihren Gunsten würde dann nicht mehr gelten und Sie müssten das Objekt vorzeitig verlassen.

Gleiches gilt, soweit die Immobilie zwangsversteigert wird: Nach § 57 a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) gilt: Wird ein Grundstück durch Zwangsversteigerung erworben, kann der Ersteher ein Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zum nächstzulässigen Termin kündigen. Besondere Abreden aus de Mietvertrag gelten dann nicht mehr. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum Teilverkauf, wo das bei Verkaufenaberbleiben erstrangig vereinbarte Nießbrauchrecht auch im Falle einer Insolvenz oder Zwangsversteigerung bestehen bleibt.

Verkaufen aber bleiben hat sich jedoch als bisher einziger Anbieter für den Rückmietverkauf am deutschen Markt eine juristische Konstruktion ausgedacht, die den Verkäufer auch im Fall einer Insolvenz unserer Objektgesellschaft und/oder einer Zwangsversteigerung der im Rückmietkauf erworbenen Immobilie wirtschaftlich zusätzlich absichert: Die beiden Gründer und jeweils 50 % Gesellschafter von verkaufen aber bleiben verbürgen sich für den wirtschaftlichen Wert des noch ausstehenden Mietvertrags persönlich mit einer gesamtschuldnerischen privaten Bürgschaft gegenüber den Verkäufern für den unwahrscheinlichen Fall der Insolvenz der kaufenden Objektgesellschaft. Die Bürgschaft hat auch einen harten Wert, da beide Gründer durch internationale Unternehmensverkäufe ein hohes Privatvermögen vorweisen können.

In der Gesamtbetrachtung ist das Risiko beim Rückmietverkauf, entgegen der eigenen Planung bereits vorzeitig ausziehen zu müssen, somit sehr gering. Für verkaufen aber bleiben ist es jedoch ein wichtiges Anliegen, alle denkbaren Szenarien hier transparent und ehrlich aufzuzeigen, um eine Abwägung gegen den Teilverkauf transparent möglich zu machen.

Dem gegenüber stehen beim Rückmietkauf jedoch die Vorteile, dass Sie sich um keinerlei (auch keine anteilige) Instandhaltung mehr kümmern müssen, wenn – zum Beispiel durch Gesetzesänderungen – eine neue Heizung einzubauen ist oder das Dach gedämmt werden muss. Zudem erhalten Sie 100 % statt nur max. 60 % (beim Teilverkauf) des Immobilienwertes auf Ihr Konto.

Sie haben Rückfragen? Sprechen Sie uns an. Auch bei komplizierten rechtlichen Fragen können unsere in die Materie eingearbeiteten Volljuristen eine treffende Antwort liefern. Gerne tauschen wir uns auch mit einem von Ihnen beauftragen Rechtsanwalt aus.