Leibrente – Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Was ist eine Leibrente?

Das Modell der Leibrente ist in § 759 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Dem Konzept liegt das häufig anzutreffende Problem zugrunde, dass vielen Bundesbürgern zu wenig freies Kapital zur Verfügung steht, um nach dem Berufsleben ihre neu gewonnene Freiheit genießen zu können. Grund hierfür sind vor allem die niedrigen Rentenerwartungen. Um Abhilfe zu schaffen, wird bei der Leibrente die gesamte Immobilie verkauft. Im Gegenzug wird ein lebenslanges, im Grundbuch abgesichertes Wohn- oder Nießbrauchrecht eingetragen. Der erzielte Verkaufspreis wird Ihnen als eine Art Rentenzahlung ausgezahlt. Dabei können vertraglich verschiedene Auszahlungsmodelle individuell vereinbart werden, beispielsweise monatliche, quartalsweise oder jährliche Zahlungen. Sofern die Leibrente bis zum Lebensende vereinbart ist, stellt der Leibrentenanbieter die Rentenzahlungen mit dem Eintritt des Todes ein.

Für wen eignet sich die Leibrente als Verrentungsmodell?

Die Leibrente eignet sich grundsätzlich für Personen, die für die anstehende Rente vorsorgen, gleichzeitig aber in Ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben möchten. Zu beachten ist aber, dass die Möglichkeit, seine Immobilie in Form des Leibrenten-Modells zu verkaufen, stark vom Alter des Immobilieneigentümers abhängt: Je älter die Eigentümer, desto wahrscheinlicher, dass Anbieter der Leibrente ihnen ein konkretes Kaufangebot unterbreiten. Der Grund: Für die Attraktivität der Leibrente aus Sicht des Leibrentenanbieters ist entscheidend, wie lange das Wohnrecht noch gilt und wie lange eine Leibrente zu zahlen ist. Je kürzer diese Spanne, desto wahrscheinlicher ist ein Deal. 

Der Großteil der Leibrentenanbieter verlangt ein Mindestalter zwischen 68-70 Jahren.

Warum ist mein Alter für den Verkauf entscheidend?

Das Alter ist für den Leibrentenanbieter insofern von Bedeutung, als es für diesen die maßgebliche Kalkulationsgrundlage darstellt. Schließlich muss er nur so lange Leibrentenzahlungen erbringen, wie der Verkäufer noch am Leben ist; Nach dem Tod des Verkäufers werden keine Zahlungen mehr, beispielsweise an die Ehefrau oder Kinder des Verstorbenen, fällig. Anders ist dies nur dann, wenn mit dem Käufer eine sog. Zeitrente explizit vereinbart wurde. Hierbei wird dann eine konkrete Laufzeit festgelegt, beispielsweise 20 Jahre, in der zwingend Rentenzahlungen – notfalls an die Erben – erfolgen müssen.

Müssen die Rentenzahlungen versteuert werden?

Ja, die Rentenzahlungen sind stets als „sonstige Einkünfte“ im Sinne des § 22Nr. 1a EStG anzugeben. Dabei wird allerdings nur der sog. Ertragsteil der Leibrente besteuert, dessen Höhe sich nach dem Alter des Rentenempfängers richtet. Dabei gilt: Je älter der Rentenempfänger, desto geringer die Steuerlast. Während beispielsweise bei einem 70-jährigen noch 15% der Leibrentenzahlungen zu versteuern sind, so sind es bei einem 85-jährigen nur noch 5%.

Was sind die Vorteile der Leibrente? 

Durch die Leibrente brauchen Sie sich meist keine Sorgen mehr um Ihre finanzielle Zukunft zu machen. Gleichzeitig können Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Auch für Eigentümer, die noch eine Hypothek oder eine Grundschuld zu bedienen haben, kann sich die Leibrente lohnen, um diese Schulden zu tilgen. In letzterem Fall ist in der Regel jedoch fraglich, ob sich Anbieter der Leibrente überhaupt auf den Kauf eines mit einer Hypothek oder Grundschuld belasteten Grundstücks einlassen. 

Was sind die Nachteile der Leibrente? 

Vollständiger Eigentumsverlust 

Anders als beim Verrentungsmodell des Teilverkaufs, bei dem nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, erfordert das Modell der Leibrente, dass Sie Ihre Immobilie vollständig veräußern. Damit verliert der Verkäufer seine Verfügungsbefugnis über die Immobilie vollständig; die Entscheidung über Veränderungen an der Immobilie wie beispielsweise Renovierungen oder einen neuen Fassadenanstrich liegt damit zu 100% beim Leibrentenanbieter.

Keine Partizipation am Wertzuwachs

Mit dem Verkauf der gesamten Immobilie geht der Nachteil einher, dass Sie nicht mehr vom erwarteten Wertzuwachs der Immobilie (ca. 3-5% pro Jahr) profitieren, da Sie nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind.

Geringe Flexibilität

Entscheiden Sie sich für die Leibrente, so ist Ihre Stellung als Eigentümer meist unwiderruflich verloren; während beispielsweise beim Teilverkauf die Vereinbarung eines Rückkaufrechts insbesondere Ihrer Erben möglich ist, wird dies bei der Leibrente für gewöhnlich nicht gewährt.

Wer kommt als Käufer der Immobilie mit dem Leibrentenkonzept in Betracht?

Am Markt existieren verschiedene Personen, Unternehmen und Institutionen, die einen Immobilienverkauf im Modell der Leibrente anbieten. Neben Privatpersonen und Unternehmen, die sich auf die Immobilienverrentungen spezialisiert haben, kommen auch Stiftungen als Anbieter in Betracht. Wer sich kostenfrei und unverbindlich informieren möchte, findet beim Anbieter Jubilio einen kompetenten Ansprechpartner zum Thema Leibrente.